PER UNA COMPRAVENDITA SICURA DOTA IL TUO IMMOBILE DEL CERTIFICATO DI CONFORMITÀ URBANISTICA CASA in REGOLA
La compravendita immobiliare può essere considerata un momento di elevato stress emotivo. È quasi sempre l’investimento più importante nella vita di una persona e niente è lasciato al caso. Ciò nonostante, per comprare casa in modo sicuro, certificato, può non essere sufficiente affidarsi solo ad un bravo notaio o ad una rinomata agenzia immobiliare. Vediamo perchè.
2. VIZI DELL’IMMOBILE – LE RESPONSABILITÀ DELL’AGENTE IMMOBILIARE
3. IL CERTIFICATO DI CONFORMITÀ URBANISTICA PER UNA COMPRAVENDITA SICURA
1. VIZI DELL’IMMOBILE – LE RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO
Potrebbe esserti capitato di aver acquistato un immobile il cui contratto definitivo di compravendita, o rogito, alla voce “situazione urbanistica”, recitava qualcosa di questo tipo:
Il venditore dichiara e garantisce che il bene è stato costruito in forza di regolare licenza di costruzione n°xxxxxxxxx del xx-xx-xxxx, e che da allora non ha subito modifiche tali da dover richiedere l’aggiornamento dei titoli edilizi ecc..
Il testo si basa su un principio fondamentale: il venditore di un immobile deve garantire la cosa venduta sia sotto gli aspetti amministrativi che tecnici.
Al contrario di quello che molti pensano tale obbligo di controllo non è a carico del Notaio, ne tanto meno dell’agenzia immobiliare.
A ribadirlo è la Corte di Appello di Napoli che, con la sentenza 4055 del 5 settembre 2018, ha sollevato da ogni colpa un notaio in riferimento all’annullamento di un atto di compravendita, da lui stesso stipulato, per il mancato rispetto della normativa urbanistica.
Nella sentenza viene chiaramente affermato che al notaio che ha stipulato l’atto non può essere addossata la colpa per non aver verificato la reale assenza di abusi edilizi sull’immobile, essendo accertamenti tecnici che non rientrano nelle sue competenze professionali.
Il notaio ha solo l’onere di avvertire il venditore circa le conseguenze di natura penale derivanti da dichiarazioni mendaci, senza l’obbligo di verificare la reale veridicità di tali dichiarazioni.
2. VIZI DELL’IMMOBILE – LE RESPONSABILITÀ DELL’AGENTE IMMOBILIARE
Può accadere che dopo la stipula del contratto preliminare, il promissario acquirente venga a conoscenza di ipoteche o pignoramenti gravanti sull’immobile.
Se la trattativa è stata condotta attraverso la mediazione di un’agenzia immobiliare si potrebbe pensare che buona parte della responsabilità sia da attribuire alla stessa, ma giurisprudenza consolidata sostiene l’assenza di responsabilità in capo al professionista per il conseguente scioglimento del preliminare di vendita (sentenza Corte di Cassazione 8849 pubblicata il 5 aprile 2017).
Secondo l’orientamento dominante della stessa Corte, l’obbligo di informazione che incombe ai sensi dell’art. 1759 codice civile sul mediatore va commisurato alla normale diligenza professionale.
A tal riguardo, precisano i giudici, non rientra nella ordinaria diligenza professionale lo svolgimento – in difetto di particolare incarico – di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, quali quelle relative all’accertamento, previo esame dei registri immobiliari, della libertà dell’immobile oggetto della trattativa dalle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.
Anche in caso di vizi dell’immobile le responsabilità sono sempre rapportate all’ordinaria diligenza professionale. Il più diffuso motivo di contenzioso giudiziario che vede come protagonisti gli agenti immobiliari è legato, infatti, alla mancata comunicazione delle informazioni essenziali relative all’affare (art. 1759 C.C.). L’agente immobiliare è responsabile qualora, conoscendo o potendo conoscere con la normale diligenza, l’esistenza di vizi tali da diminuire il valore della cosa venduta, non ne dia informazione al cliente.
Questa responsabilità si aggiunge a quella del venditore e può essere esercitata dall’acquirente chiedendo il risarcimento del danno al mediatore o negandogli il pagamento della provvigione. Asserisce la Corte Suprema (sentenza Corte di Cassazione n.4415 del 21 febbraio 2017) che detta responsabilità non può comunque estendersi alle ipotesi di indagini di carattere tecnico come quelle relative alla verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, non esigibile da tale categoria professionale.
A diversa conclusione è giunta la stessa Cassazione, in altra ipotesi (sentenza n. 16623/2010) in cui ha affermato che la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione.
3. IL CERTIFICATO DI CONFORMITÀ URBANISTICA PER UNA COMPRAVENDITA SICURA
Come abbiamo visto, nel caso l’immobile oggetto della compravendita presenti delle irregolarità a livello edilizo/urbanistico, la responsabilità è quasi sempre attribuibile al venditore, colpevole per aver messo sul mercato un immobile senza aver effettuato prima le dovute verifiche.
Può anche accadere che, nonostante l’immobile presenti un abuso edilizio, venga comunque alienato a favore di un nuovo proprietario. In questo caso il nuovo acquirente, scoperta l’irregolarità (magari in una successiva compravendita, o durante la perizia per ottenere un mutuo), dovrà scegliere se rifarsi, e quindi intraprendere una lunga e costosa azione legale, o abbassare la testa e sanare di tasca propria gli abusi, per poi cercare di recuperare dal venditore la restituzione della somma spesa.
Il Certificato di Conformità Urbanistica CASAinREGOLA garantisce la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile oggetto della compravendita; questo vuol dire che per avere la certezza della regolarità edilizia dell’immobile non saranno necessarie ulteriori verifiche, in quanto nel documento predisposto saranno riportati TUTTI i titoli abilitativi che hanno interessato l’unità immobiliare, con tanto di copie conformi ai documenti originali conservati negli archivi comunali e dell’Agenzia delle Entrate (catasto), tutto certificato da un professionista abilitato, esperto in materia urbanistica, totalamente responsabile in caso di dichiarazioni non veritiere.
Qualsiasi eventuale futuro contenzioso sugli aspetti urbanistico-edilizi, chiamerà in causa il professionista.
Ricordiamo che le obbligazioni a cui il venditore va in contro nell’ambito della compravendita dell’immobile, non sono assolutamente di poco conto, in quanto presentano risvolti di notevole impatto economico e non solo: richiesta di risarcimento danni, possibilità di vedere annullato l’atto di compravendita, sino alle conseguenze penali previste in caso di dichiarazioni mendaci.
Nel caso anche tu abbia acquistato un immobile autocertificato dal punto di vista urbanistico direttamente dal venditore, consigliamo di farne verificare la reale conformità edilizia da un professionista esperto in materia urbanistica, al fine di evitare brutte sorprese in una futura vendita/donazione o per scongiurare che la facoltà di rivalsa sul precedente proprietario possa cadere in prescrizione.
Se hai bisogno di ulteriori informazioni utilizza l’apposito spazio in fondo alla pagina.
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Un tizio acquista un sottotetto nel 2021 e nel 2023 chiede l’annullamento dell’atto per difformita’ urbanistiche con relativa restituzione di quanto pagato e risarcimento del danno. La parte venditrice(che aveva acquistato il bene nel 2000) puo’, a sua volta richiedere l’annullamento dell’atto, restituzione dei soldi e risarcimento del danno al precedente proprietario che aveva acquistato direttamente dal costruttore? Si precisa che tali difformita’(piantina del progetto depositato al comune difforme da quella catastale) sono state scoperte nel 2023 dall’ultimo acquirente. Nel caso in questione io sono la prima proprietaria del sottotetto, acquistato nel 1988 e venduto nel 2000 al secondo proprietario che l’ha rivenduto nel 2021. A cosa vado incontro? Grazie
Buonasera Rita,
l’annullamento di un atto può scaturire esclusivamente da difformità “primarie”, come per esempio la mancanza del titolo autorizzativo e questo non ci sembra il caso, dal momento che è presente un progetto depositato in Comune. La Legge stabilisce che l’acquirente ignaro possa richiedere il risarcimento del danno al precedente proprietario ma per capire a cosa realmente può andare incontro, non possiamo fare altro che consigliarle la consulenza di un avvocato il quale, esaminata nel dettaglio tutta la documentazione, saprà assisterla al meglio.
Buongiorno, sono venuto a conoscenza di probabile abuso edilizio e diformita urbanistica oltre a problemi di abitabili derivati.
Nel caso mi venga confermata la cosa dai tecnici quale sarebbe la procedura e i tempi in cui devo denunciare al comune e informare il venditore?
La ringrazio,
Silvia
Buonasera Silvia, in linea generale, ai sensi dell’art. 134 del D.P.R. 380/2001 il risarcimento del danno da parte del precedente proprietario è perseguibile a condizione che l’abuso venga denunciato allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune dove è ubicato l’immobile entro un anno dalla constatazione e che si riesca a dimostrare la completa estraneità all’abuso edilizio stesso.
Grazie per l’aiuto e la risposta. Paola
Gentile avvocato,
ho firmato una proposta di acquisto per un immobile storico, consegnando una caparra, e dopo un mese ho scoperto che ci sono delle difformità non sanabili a causa di un vincolo paesaggistico; i venditori hanno deciso di rimuovere tali difformità (un giardino d’inverno di circa 30 m, un bagno e una balcone chiuso con delle vetrate), dal momento che tali rimozioni deprezzano l’immobile e non corrispondono a quanto visto durante il sopralluogo con l’agenzia, sto richiedendo un abbassamento del prezzo prima di arrivare al rogito. La parte venditrice non ne vuole sapere e vuole far figurare me inadempiente. Posso fare causa perché non vogliono abbassare il prezzo? Preciso che tali difformità non erano segnalate nella proposta d’acquisto.
Buonasera Paola,
da quello che ci ha scritto è sicuramente dalla parte della ragione, però il quesito risulta essere prettamente civilistico e per questo possiamo solo consigliarle la consulenza di un avvocato il quale, esaminata nel dettaglio tutta la documentazione, saprà assisterla al meglio.
Buonasera, firmiamo preliminare con dichiarate difformità risolvibili in breve e sicuramente entro la data del rogito. Nel frattempo si scopre che le difformità sono abusi edilizi che necessitano di più tempo con iniziale incertezza di buona riuscita e delle tempistiche. La relazione del tecnico non ci viene spiegata perciò dobbiamo chiedere ad un altro tecnico di fiducia di “tradurci” il documento. Il tutto slitta di 3 mesi: scade il preliminare senza che l’agenzua fornisca segnali di volontà di formulare un nuovo preliminare. Vista l’esperienza pregressa facciamo stilare un nuovo preliminare più puntuale con nuovi dati poiché nel frattempo il geometra incaricato riesce ad ottenere sanatoria con relativa attestazione catasto. Il nuovo mutuo prevede un aumento di circa 20 mila euro, il venditore ci riconosce 5 mila euro di sconto, mentre l’agenzia non riconosce nessuna responsabilità e non vuole abbassare la provvigione.
Un’opportuna verifica prima della messa in vendita avrebbe risparmiato guai per compratore e venditore. Non c’è obbligo di verifica da parte dell’agenzia ma un’etica professionale di buona diligenza non la rende opportuna? E quindi una responsabilità condivisa? Altrimenti devo capire quale sia il valore aggiunto dell’agenzia che si fa pagare la provvigione.
Grazie dell’attenzione
Buonasera Silvia,
i risvolti legati alla conformità urbanistica normalmente non sono contestabili direttamente all’Agenzia; non rientrano nella cd. ordinaria diligenza professionale. Specialmente se le difformità sono state dichiarate contestualmente alla stesura del preliminare iniziale.
casa dei miei genitori, acquistata circa 50 anni fa, ho scoperto da poco di alcune abusività edilizie tutte non sanabili con pratica edilizia e di conseguenza impossibili da sanare a quanto riportato dalla perizia fatta fare. Mi chiedevo molto sconsolato se si potesse fare qualcosa, potrei rifarmi sul venditore? sono passati piu di 40 anni. Non sono esperto del settore di conseguenza non saprei come comportarmi, grazie per i futuri consigli.
Buonasera Fernando, in linea generale, ai sensi dell’art. 134 del D.P.R. 380/2001 il risarcimento del danno da parte del precedente proprietario è perseguibile a condizione che l’abuso venga denunciato allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune dove è ubicato l’immobile entro un anno dalla constatazione e che si riesca a dimostrare la completa estraneità all’abuso edilizio stesso. In quasi tutte le Regioni vigono normative specifiche per la regolarizzazione di vecchi immobili; le consiglio quindi di richiedere la consulenza ad un tecnico di Sua fiducia.
Buongiorno, sto acquistando un immobile in una zona con vincoli paesaggistici-ambientali tramite Agenzia Immobiliare. Mi sono accorta che esiste un portico di circa 13 mq abusivo. Se non acquisto l’immobile posso richiedere la doppia caparra visto che è stata omessa questa irregolarità? Posso rifiutarmi di pagare le provvigioni all’agenzia immobiliare?
Buonasera Daniela, dovrà rispettare ciò che è stato scritto sul preliminare. Se non si dovesse arrivare alla stipula del rogito a causa di vizi di carattere urbanistico potrà richiedere la restituzione della caparra in misura doppia. Le responsabilità del mediatore saranno valutate dal giudice rapportandole al criterio dell’ordinaria diligenza professionale.
Salve volevo chiedere se io ho acquistato un appartamento in regola senza difformità interne e scopro invece dopo 2 anni che esistono invece difformità esterne nelle parti comuni per presenza di porticato condominiale non dichiarato nel progetto e potrei avere come condomino problemi di sanzioni e abbattimento per la parte che mi compete posso richiedere risarcimento al venditore..
Buonasera Max,
in linea generale, nel condominio l’obbligo di denunciare qualsiasi abuso edilizio incombe sull’amministratore. L’amministratore, perciò, dovrà attivarsi non appena avrà avuto notizia dell’illecito ma, a meno che non abbia commesso egli stesso l’abuso, non ne sarà direttamente responsabile. I singoli proprietari rispondono delle opere illecitamente realizzate sulle parti comuni e l’ordine di demolizione dovrà essere rivolto a loro carico. Essendo il quesito prettamente civilistico, non possiamo fare altro che consigliarle la consulenza di un avvocato il quale, esaminata nel dettaglio tutta la documentazione, saprà assisterla al meglio.
Buongiorno, 9 anni fa ho venduto casa nello stesso stato in cui l’avevo acquistata, ovvero l’ho ritrasferita inalterata senza avervi apportato alcuna modifica. Al momento della vendita, l’agenzia immobiliare, fatti gli opportuni controlli, ha evidenziato alcune difformità sulla planimetria dovute a delle modifiche senza autorizzazione fatte non si sa quando. L’agenzia ne ha messo a conoscenza l’acquirente che tuttavia, pur avendone preso atto, ha dimostrato comunque la volontà di acquistarla.
Al momento del rogito, lo stesso acquirente ha controfirmato di fronte al notaio la piantina che gli è stata sottoposta, dichiarando lo stato di fatto dell’immobile ( nonostante la distribuzione degli spazi fosse differente).
Ora a distanza di tutto questo tempo, ricevo una lettera dal suo avvocato in cui mi chiede di corrispondergli le cifre sostenute per appianare le irregolarità.
Sono tenuto ad accontentare le sue richieste?
Grazie mille per la risposta.
Giampiero
Buonasera Giampiero,
in linea generale la cd. clausola “vista e piaciuta” non è applicabile verso i vizi occulti ma solo verso quei vizi riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede (sentenza Corte di Cassazione n. 21204 del 2016). Considerata la situazione le consigliamo di rivolgersi ad un legale che possa esaminare nel dettaglio la documentazione riguardante l’immobile e suggerirle le azioni da intraprendere a tutela dei suoi interessi.
Ben 19 anni fa ho venduto un appartamento al Sig Marco. Ieri ricevo dal Sig Marco una raccomandata nella quale mi informa di aver recentemente venduto l’appartamento al Sig Rossi e che a seguito della vendita sono emerse alcune difformità che per consentire l’accesso al superbonus del 110% al Sig. Rossi devono essere sanate. Tra queste difformità urbanistiche ad esempio vi sarebbe una porta presente sia nella realtà che nelle planimetrie catastali allegate al mio atto di vendita, che però sembrerebbe non essere stata autorizzata al tempo della costruzione.
Lo stesso Sig. Marco conclude asserendo che a detta del geometra che ha seguito la vendita i costi e le responsabilità sarebbero imputabili a tutti i vecchi proprietari dell’immobile. Per cui Rossi chiede a Marco, Marco chiede a me io dovrei chiedere a che mi ha venduto l’appartamento ecc…
Per completezza premetto che io non ho apportato alcuna variazione all’immobile e soprattutto preciso che quanto da me venduto con l’atto di vendita corrisponde esattamente a quanto corrisposto nella realtà dei fatti poiché le planimetrie catastali allegate all’atto di vendita rispecchiano esattamente lo stato di fatto dell’immobile venduto
Ciò detto e precisato le chiedo se davvero io possa essere a distanza di 19 anni chiamata in causa su questa questione.
La ringrazio anticipatamente per un suo parere / coniglio.
Cordiali saluti
Monica Dori
Buonasera Monica, l’abuso edilizio è un reato permanente e l’ordine di demolizione, a fronte della sua natura amministrativa, non si prescrive mai. In linea generale, ai sensi dell’art. 134 del D.P.R. 380/2001 il risarcimento del danno da parte del precedente proprietario è perseguibile a condizione che l’abuso venga denunciato allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune dove è ubicato l’immobile entro un anno dalla constatazione e che si riesca a dimostrare la completa estraneità all’abuso edilizio stesso. Essendo il quesito di carattere prettamente amministrativo, non possiamo fare altro che consigliarle la consulenza di un avvocato il quale, esaminata nel dettaglio tutta la documentazione, saprà assisterla al meglio.
Buongiorno, dopo quanto tempo cade in prescrizione, la rivalsa, dell’acquirente, nel caso trovasse difformita’ tra catasto e situazione reale ? Grazie
Buongiorno Luisa,
l’attestazione di conformità catastale rilasciata dal venditore serve per dichiarare la rispondenza tra la planimetria depositata in catasto e lo stato dei luoghi. Non per dichiarare la conformità urbanistica. Il catasto non è probatorio e non rappresenta un’autorizzazione edilizia approvata dal Comune. Per conformare la planimetria catastale allo stato di fatto “basterà” procedere con una variazione catastale. Certamente, dal D.L. 78/2010 in avanti, una grave difformità catastale potrebbe spianare la strada ad una richiesta di nullità dell’atto di compravendita; in questo caso la prescrizione decade trascorsi 10 anni da quando è stato scoperto l’abuso (Sentenza Cassazione n. 1889 del 25.1.2018).
La questione è comunque molto complessa e dipende sostanzialmente da come e cosa è stato dichiarato sul rogito e dall’entità della difformità e per questo, essendo il quesito prettamente civilistico, non possiamo fare altro che consigliarle la consulenza di un avvocato il quale, esaminata nel dettaglio tutta la documentazione, saprà assisterla al meglio.
Buongiorno., vorrei porvi una domanda, Io ho fatto un regolare preliminare di acquisto di una casa e ho versato al venditore una caparra di 10.000 euro . Al momento della richiesta del mutuo sono venuto a sapere che l’immobile presentava difformità e abusi edilizi. Alla mia richiesta al venditore di sanare le difformità ,.questi mi diceva che non voleva sanare nulla.la mia banca senza la sanatoria non mi concedeva il mutuo.Di fatto il contratto preliminare è stato sciolto .IL venditore dopo 2 mesi ha venduto la casa ad altro acquirente a un prezzo più alto ma questa volta sanando preventivamente tutte le difformità. E’ evidente che il gioco era di fare saltare il mio accordo per lucrare sulla vendita sucessiva. Ho diritto a qualche rimborso per il mancato rispetto del contratto di vendita . Cordialmente saluto e ringrazio
Buongiorno Luciano,
con molta probabilità sussiste inadempimento da parte del promittente venditore e pertanto potrebbe essere condannato (il promittente venditore) alla restituzione della caparra in misura doppia; ciò detto, essendo il quesito prettamente civilistico, possiamo solo consigliarle la consulenza di un avvocato il quale, esaminata nel dettaglio tutta la documentazione, saprà assisterla al meglio.
Buongiorno nel 2007 io e mio marito acquistiamo una casa, i venditore ha presentato una ricevuta falsa per la sanatoria inerente ad un altro immobile, ma nessuno se n’è accorto, né il notaio né il perito della banca. Abbiamo fatto causa, nel mentre pagato anche il mutuo fino al 2017, bloccato la banca, ad oggi abbiamo vinto la causa, l atto di vendita è stato annullato, stiamo cercando gli eredi dei venditore condannato a risarcirci.La banca ci ha pignorato il mutuo con un atto di precetto … Nel mentre,se gli eredi del venditore dovessero essere nullatenenti come possiamo procedere per la remissione del mutuo? Ci spetterebbe? Oppure ne il notaio ne la banca hanno colpe per gli accertamenti fatti?
Ringrazio anticipatamente per la risposta.
Buonasera Edda,
il quesito che pone meriterebbe un’approfondita analisi. In linea di principio, oggi, le responsabilità di notai e banche in merito alla regolarità urbanistica del bene alienato sono limitate alla sfera dell’ordinaria diligenza professionale. Ogni tanto viene formulata una sentenza che ribalta questa visione ma sono eventi sporadici. Per questi motivi possiamo solo consigliarle la consulenza di un avvocato il quale, esaminata nel dettaglio tutta la documentazione, saprà assisterla al meglio.
O acquistato 1 casa tramite agenzia. Al momento della pubblicazione per ristrutturare al comune risulta porticato non registrato. Di chi è la responsabilità .e non posso iniziare i lavori Se non butto giu il portico .chi mi deve risarcire
Buongiorno Pietro,
generalmente è possibile ottenere il risarcimento del danno dal precedente proprietario, a condizione che l’abuso venga denunciato allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune dove è ubicato l’immobile entro un anno dalla constatazione e che riesca a dimostrare la completa estraneità all’abuso edilizio.
Per quanto riguarda le responsabilità del mediatore occorre sempre rapportarle al criterio della ordinaria diligenza professionale, la quale comprende, da un lato, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, dall’altro, il divieto di fornire informazioni non veritiere o delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato.
Buongiorno, sono in procinto di vendere un monolocale e da planimetria catastale gli attacchi della zona cucina sono sul lato opposto della stanza. Premetto che l’immobile mi è stato venduto dalla ditta costruttrice con queste caratteristiche ed io non ho approntato nessuna modifica.
Cambia qualcosa?devo ripristinare come da catasto?
Buongiorno Anto,
solitamente non vengono rappresentati gli attacchi della cucina su una planimetria catastale; comunque la planimetria catastale non è probante circa lo stato legittimo dell’immobile, a meno che non si ricada all’interno del comma 1-bis del DPR 380/2001 (Testo Unico dell’edilizia) e nel caso fosse l’unica difformità non obbligherebbe alla presentazione di una variazione in catasto, come specificato dalla circolare n. 2 del 09/07/2010 dell’Agenzia del Territorio.
Giovanni 09/02/22
Buongiorno
ho stipulato un preliminare di acquisto tramite ag.immobiliare,avendo chiesto un mutuo come scritto sul preliminare che l’acquisto si consolidava dietro concessione del mutuo,il perito della banca dopo il sopralluogo riscontrava un abuso edilizio non sanabille cioè la chiusura della veranda di circa 40 metri ein più il bagno 2 metri in più da come risulta dalla piantina catastale.Chi ne risponde?
Grazie
Buongiorno Giovanni,
in caso di abuso edilizio insanabile il venditore risulta parte inadempiente e nel caso avesse versato contestualmente alla firma del contratto preliminare anche una caparra, potrebbe chiedere che le venga restituita in misura doppia.
Grazie mille per la vs collaborazione.
Giovanni
Sono interessato a un casa e prima della firma dell’offerta di acquisto, siamo venuti a conoscenza di un cucina costruita in terrazza rispetto all’originale pergolato.
Chi è tenuto a ripristinare lo stato originario? Acquirente o venditore? L’accordo ancora non è stato firmato in quanto agenzia immobiliare sta controllando col Comune se la difformità è sanabile o meno.
Buongiorno Fabio,
è sempre il proprietario a dover ripristinare lo stato dei luoghi o a farsi carico dell’eventuale sanatoria.
anche perché credo che la banca non mi rilascerebbe il mutuo
Salve, ho acquistato un immobile con regolare certificato di agibilità nel 2010, sono adesso in procinto di rivenderlo (2023) e dovendo richiedere nuova certificazione, vengo a sapere durante il sopralluogo del tecnico, che in realtà l’altezza di tutti i locali (camera da letto e soggiorno inclusi) è inferiore a 2,70 metri di circa 2 cm.
Il tecnico si rifiuta di procedere o dice di dover segnalare la cosa.
Come posso vendere l’immobile?
Posso rivalermi sul venditore di 13 anni fa?
Grazie mille.
Buonasera Ale, non capisco perchè dovrebbe segnalare l’abuso. Comunque.., quello dei requisiti igienico sanitari è un aspetto attualmente molto dibattuto, in relazione a quanto stabilito dal comma 1 dell’articolo 34-bis del DPR 380/2001: “l mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro para-metro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.” Nonostante la Corte Costituzionale con la sentenza 43/2020 abbia aperto all’applicabilità di dette tolleranze anche agli aspetti igienico sanitari, consigliamo di essere prudenti e privilegiare la condizione più restrittiva. Detto ciò, in linea generale, ai sensi dell’art. 134 del D.P.R. 380/2001 il risarcimento del danno da parte del precedente proprietario è perseguibile, a condizione che l’abuso venga denunciato allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune dove è ubicato l’immobile entro un anno dalla constatazione e che si riesca a dimostrare la completa estraneità all’abuso edilizio stesso.
Ho venduto casa 2anni fa adesso i nuovi inquilini vogliono fare il110%ma il comune ha trovato una scala esterna abusiva. Quando ho venduta sono usciti geometri del comune e perito bancario confermando che era tutto ok. Cosa devo fare
Buongiorno Morotti,
il nuovo proprietario potrebbe ottenere il risarcimento del danno ai sensi dell’art. 134 del D.P.R. 380/2001, a condizione che denunci l’abuso allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune dove è ubicato l’immobile entro un anno dalla constatazione e che riesca a dimostrare la completa estraneità all’abuso edilizio stesso.
Buonasera,
dopo 6 anni dall’acquisto della mia casa, mi stò accingendo ad eseguire delle opere di ristrutturazione ed ho affidato mandato ad un geometra di eseguire la progettazione e la direzione lavori; il tecnico in questione, ha inoltre eseguito un rapido controllo dell’immobile e sono risultate delle difformità superiori al 2% pertanto sarà necessario eseguire una sanatoria sull’immobile…all’atto di acquisto di questa casa affidai ad un’altro geometra il controllo della casa e quest’ultimo ha realizzato anche un report tecnico che il notaio ha utilizzato per stipulare l’atto, ma durante questa operazione questo tecnico non ha fatto emergere nessun problema…..anche la banca con cui ho stipulato un mutuo per questa casa ha mandato un geometra a controllare…ma anche in questo caso nulla è emerso.
Appurato il fatto che il mio attuale tecnico è un gran professionista ed ha realizzato un disegno molto esplicativo con la sovrapposizione dell’immobile nello stato reale e la planimetria del catasto, vorrei chiedervi se posso rifarmi delle spese che andrò a sostenere per sistemare la casa con il vecchio proprietario ed i geometri che hanno inizialmente controllato l’immobile.
Vi ringrazio per la vs disponibilità
Buona giornata
ND
Buonasera nelusco,
sicuramente sì, il risarcimento del danno è certamente perseguibile ai sensi dell’art. 134 del D.P.R. 380/2001, a condizione che l’abuso venga denunciato allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune dove è ubicato l’immobile entro un anno dalla constatazione e che si riesca a dimostrare la completa estraneità all’abuso edilizio.
Buon giorno. Nel 2012 ho acquistato una casa degli anni 70.
Ora con il superbonus ho scoperto che la mia casa oltre ad avere una cubatura in più di 40 mq rispetto a ciò che risulta in Comune ci sarebbe anche la distanza di confine che è di 9 metri e 20 cm rispetto ai 10 fissati per legge.
Il mio Comune non vuole farmi la sanatoria e mi ha detto che devo rivolgermi ad un avvocato per una perizia…e che probabilmente non potrò più fare l’ecobonus 110 dato lo stato di fatto della mia casa.
Mi chiedo se tutto questo lo deve pagare il vecchio proprietario compreso il danno di non poter accedere al SUPERBONUS?
Buongiorno Erika,
in linea generale, ai sensi dell’art. 134 del D.P.R. 380/2001 il risarcimento del danno è perseguibile, a condizione che l’abuso venga denunciato allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune dove è ubicato l’immobile entro un anno dalla constatazione e che si riesca a dimostrare la completa estraneità all’abuso edilizio.
Essendo, comunque, il quesito di carattere prettamente amministrativo, non possiamo fare altro che consigliarle la consulenza di un avvocato il quale, esaminata nel dettaglio tutta la documentazione, saprà assisterla al meglio.
Buongiono,vorrei porvi una domanda,avendo sottoscritto un preliminare per l’acquisto di una villetta da completare tutto i’interno ,avendo scritto sul preliminare che se c’era qualche iregolarità urbanistica e dietro concessione del mutuo il proprietario era tenuto a rimborsarmi la caparra e tutte le spese sostenute per completarla.Con cattiva sorpresa quando è venuto il perito della banca a constatato che sussisteva un abuso edilizio e cioè il bagno risultava 2 metri in più da quello accatastato e così non mi è stato concesso il mutuo.Posso richiedere il doppio della caparra e tutte le spesesostenute.Grazie
Gianni
Buongiorno Gianni,
in base a quello che ha scritto, al massimo potrà ottenere la restituzione della caparra e delle spese sostenute in quanto circostanza specificata nel contratto preliminare. Una difformità catastale può essere regolarizzata con una “semplice” variazione catastale e la conformità è necessario che sussista prima del rogito.
buongiorno ho comprato un immobile che ho potuto fare periziare solo dopo rogito. L’agenzia con diverse scuse non mi consegnava i documenti e piantina. Sono emersi oltre a vizi occulti anche abusi edilizi sanabili, di cui ovviamente non informato e non inseriti nel rogito. Al rogito è stata allegata una piantina che non rappresentava la situazione corrente dell’immobile. Ho scritto al venditore notificando con Raccomandata contestazione con quanto risultante dalla perizia anche i vizi occulti oltre gli abusi, successivi passi saranno mediati con avvocato e ricorso alla giustizia. Indicativamente per la sua esperinza ho possibillità di annullare la compravendita e rendere i soldi alla banca, o solo riduzione del prezzo ed eventuale rimborso? quando potrebbe durare tutto l’iter? grazie per i suoi consigli
Buongiorno Cristian,
secondo la nostra esperienza, in caso di scoperta di abusi edilizi sanabili scoperti successivamente al rogito non vi sono i presupposti per procedere con l’annullamento del contratto di compravendita.
Buongiorno, nel 2007 ho acquistato una piccola casetta con un unico bagno esterno, in una struttura adiacente alla casa. Nella ristrutturazione che ho fatto a suo tempo,feci fare il bagno interno ed utilizzai il vecchio bagno per mettere la caldaia. Adesso per fare il 110% ho scoperto che quel locale in cui c’è la caldaia non era stato accatastato, pensavo fosse stato un errore del vecchio geometra, ma in realtà adesso ho scoperto che é stato costruito abusivamente, oltretutto su una particella che é comune con altri 3 vicini(ed il vecchio geometra o non se n’è accorto o ha omesso di segnalarmi questa cosa. Sono andato a riguardare il compromesso, e nel compromesso c’era Chiaramente indicato il bagno esterno, mentre riguardando l’atto, sull’atto tale locale non compare. Adesso sistemare questa situazione mi costerebbe tra i 5000 e i 6000euro. Posso fare rivalsa su chi mi ha venduto casa(che é anche chi ha costruito questo bagno) o sull’agenzia che hanno spudoratamente marciato sulla reale esistenza della conformità di questo bagno inserendolo nel compromesso e non nell’atto anche se quell’atto l’ho ingenuamente firmato nel 2007? Anche a voler buttare giù la struttura sarebbe forse un costo maggiore perché dovrei fare modificare tutto l’impianto di riscaldamento e perderei dello spazio in una casa già molto piccola. Grazie
Buongiorno Fabio,
la situazione è molto complessa e in questa sede possiamo offrire esclusivamente degli spunti di riflessione: il fatto che l’atto definitivo di acquisto non contempli il bagno esterno non gioca certamente a suo vantaggio; la stessa cosa vale per la ristrutturazione che ha eseguito successivamente, in quanto ha di fatto portato avanti l’abuso edilizio non avendo effettuato i necessari controlli preliminari circa la conformità urbanistica. Gli unici aspetti positivi sono la sua buona fede e il fatto, assolutamente non trascurabile, che le è stato venduto un alloggio privo di bagno e quindi di uno dei requisiti fondamentali legati all’abitabilità. Per approfondire le possibilità di un risarcimento, non possiamo fare altro che consigliarle la consulenza di un avvocato urbanista il quale, esaminata nel dettaglio tutta la documentazione, saprà assisterla al meglio.
Sto vendendo un appartamento la parte acquirente a richiesto tutte le conformità degli impianti camino ecc.e una asseverazione redatta da un tecnico x quanto riguarda la conformità urbanistica e catastale timbrata e firmata dal tecnico se in futuro dovessero venire fuori dei ploblemi in questo caso di chi è la responsabilità?del tecnico che a asseverato o del proprietario che vende grazie Fausto
Buongiorno Fausto,
le responsabilità del tecnico asseverante abbracciano gli ambiti penale (art. 44 DPR 380/2001), civile (per danni nei confronti del proprio committente), deontologici e amministrativi.
Buongiorno
Sto comprando una casa di circa 100mq con una planimetria non corrispondente allo stato di fatto (pareti intenti non corrispondenti alla planimetria) e con un abuso non sanabile (ampliamento di circa 10mq).
Vorrei sapere se c’è la possibilità di acquistarlo lo stesso, oppure non è possibile senza prima ripristinare il tutto? Se possibile l’acquisto, quali responsabilità ho come acquirente?
Grazie
Buonasera Mario,
all’interno del contratto definitivo di compravendita il venditore dovrà dichiarare la conformità urbanistica dell’immobile e il notaio non ha l’obbligo di verificare la veridicità di tale dichiarazione. È teoricamente quindi possibile alienare, oggi, un immobile parzialmente abusivo, ma è una perfetta situazione descrivibile con la famosa espressione: “un cane che si morde la coda”. Lei sarà colui che dovrà rispondere in futuro degli abusi edilizi presenti nell’immobile: non la preoccupa il pensiero che potrebbe trovare molte difficoltà a rivendere l’immobile o anzi, che lo stesso potrebbe diventare non più commerciabile?
Salve, ho acquistato nel 2001 un appartamento che oggi, a seguito delle verifiche per il 110%, risulta avere degli abusi. In sintesi l’appartamento in questione è fritto del frazionamento di un maggiore immobile la cui suddivisione è avvenuta nel 1996 solo catastalmente. Al momento dell’acquisto il proprietario ha esibito il documento catastale ed altresì perizia giurata, di un proprio tecnico di fiducia, ove asseriva la regolarità urbanistica dell’immobile. Oggi detti abusi possono essere sanati mediante una “Cila tardiva” con il pagamento di una sanzione pecuniaria oltre le spese tecniche. Avvertito il precedente proprietario, questi non intende pagare alcunché. Esistono i presupposti legali per poter far valere le mie, eventuali, ragioni? Il rogito notarile, alla luce dei rinvenuti fatti, oggi risulterebbe nullo?
Buongiorno Giuseppe,
tale irregolarità, come anche la mancanza del certificato di abitabilità, incide sul piano dell’adempimento e non su quello della validità del contratto. Il risarcimento del danno è certamente perseguibile ai sensi dell’art. 134 del D.P.R. 380/2001, a condizione che l’abuso venga denunciato allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune dove è ubicato l’immobile entro un anno dalla constatazione e che si riesca a dimostrare la completa estraneità all’abuso edilizio.
Buongiorno, ho acquistato casa a gennaio, nelle verifiche per la procedura del 110,ho riscontrato diversi abusi edilizi, che ho dovuto sanare, per poter procedere con il 110,la spesa è stata abbastanza sostenuta, ora mi chiedo, è possibile rivalesi su chi mi ha venduto la casa, anche se ho già sanato questi abusi?
Buongiorno Ilenia,
ai sensi dell’art. 134 del D.P.R. 380/2001, potrebbe certamente ottenere il risarcimento del danno da parte del precedente proprietario, a condizione che l’abuso venga denunciato allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune dove è ubicato l’immobile entro un anno dalla constatazione. Dovrà quindi riuscire a dimostrare la completa estraneità all’abuso edilizio.
ho acquistato una casa circa 5 anni fa dall agenzia(nonstante ci fosse un accordo tra privati) che ha voluto e richiesto la commissione sull acquisto. ora dopo 5 anni non posso accedere al bonus 110 perchè ci sono degli abusi da sanare. Posso rifarmi sull agenzia che mi ha venduto la casa?
Buonasera Giuseppe, le azioni di rivalsa nei confronti dell’agenzia immobiliare sono possibili in caso di inadempimento del mediatore.
Buongiorno ho venduto da un giorno il mio immobile scoprendo in sede di atto notarile di non essere proprietario del posto auto a causa di inadempienze notarili sul mio atto d’acquisto. L’agenzia immobiliare non mi ha avvisato prima mandandomi al rogito creando un grosso disguido facendomi vendere l’immobile senza il posto auto. Quali sono le responsabilità dell’agente immobiliare? Grazie
Buongiorno Giuseppe,
la responsabilità di eseguire le verifiche ipocatastali legate alle compravendite immobiliari ricade sul notaio rogante. In questo caso la responsabilità potrebbe essere del notaio che ha stipulato il suo atto di acquisto. Non ravvisiamo responsabilità dell’agente immobiliare, specialmente se l’atto di provenienza cita chiaramente anche il trasferimento del posto auto.
Buongiorno.
Sto per vendere un appartamento in uno stabile del 1960.
Nella planimetria (di vecchio tipo, disegnata a mano), sebbene la disposizione di locali porte e finestre sia conforme allo stato attuale, sono state figurano tre stanze della stessa grandezza, mentre nella realtà una è un pò più piccola delle altre di circa 30-40 centimetri.
Segnalo che non sono stati mai fatti lavori di spostamenti pareti in casa e quindi sono certo che non ci sia stato un “mancato” aggiornamento della planimetria.
In questi casi si può considerare una difformità “minore” di cui leggo su internet (non cambia il numero di vani, il numero di metri quadri complessivi, né la destinazione dei locali di casa e per questo probabilmente non fu segnalata.)?
In questo caso procedere serenamente nella compravendita?
Grazie
Buonasera Massimo, confermiamo che una tale difformità, in linea generale, non comporta l’obbligo di variazione catastale e potrebbe essere anche considerata una tolleranza costruttiva ai fini urbanistico-edilizi; la normativa impone comunque che in caso di compravendita la conformità venga attestata da un tecnico abilitato.
Buongiorno,ho contratto un compromesso tramite ag.immobiliare,con la clausa che se c’era qualche irregolarità urbanistica il compromesso andava rescisso anche perchè avendo chiesto un mtuo se la banca lo concedesse,invece la banca a riscontrato un abuso edilizio e non mi a concesso il mutuo.Il proprietario non vuole rescindere il compromesso e così mi sono rivolto a un legale per istaurare una causa tuttora in corso.
Vorrei gentilmente un suo parere.
Grazie
Gianni
Buonasera Giovanni, in questo caso, dalle poche informazioni apprese, l’atteggiamento del venditore pare del tutto ingiustificato. Nel caso avesse fornito una caparra e l’abuso fosse insanabile, potrebbe pretendere la restituzione del doppio dell’importo versato.
Buongiorno, ho cuistto un villa nel 2017 e dall’atto notarile risultata tutto in regola. Chiedendo l’ecobonus del 110% abbiamo scoperto delle difformità che dovrei sanare. Tra sanzioni amministrative e onorario dell’architetto dovrei sborsare oltre 6000 €. Posso chiedere il risarcimento? E a chi?
Buongiorno Silvana, l’art. 134 del D.P.R. 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia” ammette la possibilità di ottenere il risarcimento del danno dal venditore in caso di vizi di carattere urbanistico-edilizio; il Comune deve essere subito informato, pena il venir meno la tutela giudiziaria civilistica per i vizi e le difformità. Le responsabilità del mediatore saranno valutate dal giudice rapportandole al criterio dell’ordinaria diligenza professionale.
Buongiorno, sono Dario.
Sto per acquistare un’abitazione.
Gli attuali proprietari hanno allestito una cucina in un locale alto 2.30m accatastato come camera.
Siamo comunque andati a compromesso indicando, per quel locale, l’accatastamento “camera” oltre che altre difformità minori.
Per procedere con le istruttorie bancarie abbiamo chiesto e ottenuto che il proprietario sanasse la situazione.
Il comune di pertinenza, nel valutare la situazione ha acconsentito alla modifica di accatastamento delle difformità ma non della camera allestita a cucina di fatto dichiarandola vano accessorio (cantina).
Per noi acquirenti, il dubbio sull’abitabilità di una stanza semi interrata da 2.30m era palese.
L’agenzia immobiliare ha sempre minimizzato.
Ora il compromesso dovrebbe diventare esecutivo.
L’immobile ha, di fatto, perso valore.
L’agenzia ha lavorato in modo poco professionale.
E’ possibile opporsi al riconoscere la provvigione all’agenzia per inettitudine professionale?
Buonasera Dario, l’immobile ha sicuramente perso di valore e riteniamo che potrebbero esserci i presupposti per evitare di arrivare al rogito. Ciò detto, un locale alto 2.30 m non è detto che non sia regolare (per esempio in quanto condonato) e l’agente immobiliare sicuramente non conosce tanto bene la normativa urbanistica da capire che non sarebbe stato possibile regolarizzare la camera tramite una sanatoria. Cosa che tra l’altro il venditore ha cercato di fare. Per questo riteniamo che nel caso la compravendita si concretizzi non sussistano i presupposti per negare la provvigione al mediatore; sarebbe invece opportuna una mediazione del compenso.
Buongiorno,
Ho una questione che potrebbe essere simile in molte altre situazioni e aiutare a capire molti utenti.
Durante, verifica urbanistica per bonus 110%. Si scopre che il condominio in centro città fu costruito (1968 circa) non rispettando i prospetti (terrazzini resi parte di abitazione) e planimetrie (ampliamento di una parte).
Atto di concessione edilizia 1967 circa
Atti di richiesta di demolizione, a causa di segnalazione di vicinato. 1968 circa
Poi il tutto si perde nella confusione del tempo, senza ulteriori atti.
Appartamento venduto 3 volte, ultima volta nel 2018.
Appartamento ristrutturato 2015 con agibilità
Nel 2018 appartamento venduto, Immobiliare, venditore, notaio dichiarano tutto conforme.
Perito della banca del mutuo dichiara tutto conforme
Probabilmente tutti fanno riferimento al catasto perché non analizzano l’appartamento in relazione al condominio, (dove si evincono gli abusi).
Come e se si può regolarizzare la cosa?
Qualora si incorrese in sanzioni ci si potrebbe rivalere? E su chi? Termini prescrizione per rivalsa.
Grazie
Buonasera, il caso prospettato è più frequente di quanto si pensi. L’edilizia negli ultimi 50 anni ha subito profondi cambiamenti. Non che prima non ci fossero le regole, solo che mancavano i controlli e di conseguenza a nessuno importava accertarsi che l’immobile da acquistare fosse urbanisticamente regolare; oggi invece può fare tutta la differenza del mondo. Per quanto riguarda il percorso da intraprendere per sanare l’abuso occorre esaminare nel dettaglio la normativa regionale di settore; spesso si trovano “spunti” interessanti, specie per immobili “ante ’67”, che consentono di percorrere una strada meno insidiosa del classico Accertamento di Conformità previsto attualmente dal DPR 380/2001. Ricordiamo che l’articolo 134 del Testo Unico dell’Edilizia consente di ottenere il risarcimento del danno dal precedente proprietario e che la prescrizione opera solo per quanto attiene agli aspetti penali, mentre l’illecito amministrativo non si prescrive mai. Un’ultima considerazione in merito alla “semplificazione” del Superbonus appena approvata: la CILA, pena la decadenza del beneficio fiscale, dovrà riportare esattamente lo Stato dei Luoghi e un semplice raffronto con l’ultimo titolo abilitativo farebbe emergere l’abuso; inoltre, attualmente molte Regioni prevedono di poter sanare immobili “ante ’67” che non abbiano subito modifiche nel tempo e la CILA per il superbonus ne precluderebbe l’attuazione.
Buona sera.
Io nel 2012 ho acquistato casa tramite agenzia immobiliare. Ora per via dell’ecobonus 110% vengo a sapere che il muro portante della mia casa è stato allargato di 1 metro violando i limiti di 10 metri con la casa vicina.
Il geometra che mi segue ha detto che dovrò pagare per la sanatoria circa 3000 euro.
Chi deve risarcirmi?
Buonasera Erika, riteniamo che l’agenzia immobiliare difficilmente potrà essere chiamata in causa in quanto il tema delle distanze tra le costruzioni è sicuramente tecnico-urbanistico e non rientra tra gli obblighi dettati dalla normale diligenza professionale. Ai sensi dell’art. 134 del D.P.R. 380/2001, potrebbe certamente ottenere il risarcimento del danno da parte del precedente proprietario, a condizione che l’abuso venga denunciato allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune dove è ubicato l’immobile entro un anno dalla constatazione. Dovrà quindi riuscire a dimostrare la completa estraneità all’abuso edilizio.
Buongiorno ,ho acquistato una villa allo stato rustico finita strutturalmente ma da completare tutto l’interno dal pavimento alle porte imp.elettrico idraulico.Faccio presente che abbiamo stipulato il preliminare inserendo le clause che non sussisteva nessuna irregolarità urbanistica e se ci fosse stata il proprietario era tenuto a rimborsarmi la caparra e le spese sostenute per il completamento della finitura della villa,faccio presente che nel preliminare era inserito che tutti gli infissi li avrebbe sostenuto lui,faccio anche presente che detto preliminare era subbordinato al rilascio del mutuo,con amara sorpresa, quando è venuto il perito della banca ha constatato che sussisteva un abuso edilizio ovvero la chiusura della veranda che il proprietario mi aveva nascosto con il montaggio degli infissi che lui ha sostenuto.La banca non mi ha concesso il mutuo.Vorrei gentilmente sapere di chi sono le responsabilità.
Grazie
Emilia
Buonasera Emilia, è chiaro che non siete andati a rogitare per cause non imputabili a lei; ciò detto, essendo il quesito prettamente civilistico, possiamo solo consigliarle la consulenza di un avvocato il quale, esaminata nel dettaglio tutta la documentazione, saprà assisterla al meglio.
Buongiorno sto ‘ comprando una casa e ho dato 10 mila euro e la proposta è stata accettata dicendomi che stavano facendo una colazione in sanatoria e siccome non arriva sono andato a controllare meglio con l aiuto di professionisti e ci siamo accorti che dopo aver cambiato la distribuzione degli abbiamo trovato che una cameretta è sotto i 9 mq perciò non può avere abitabilità e nel salone circa 30 mq non c’è il cubo d aria perché l altra finestra è nella cameretta perciò siccome deve essere1 -8 non potrà mai passare ora cosa devo fare?9
Buongiorno Andrea,
una superficie inferiore a 9 mq o un rapporto aeroilluminante inferiore a 1/8 della superficie del pavimento non determinano automaticamente un abuso edilizio. Sono infatti parametri introdotti dal DM 5 luglio 1975; una costruzione risalente nel tempo potrebbe essere regolare pur non rispettando tali prescrizioni.
Buongiorno, i miei genitori hanno venduto una villetta a schiera nel gennaio 2010 tramite agenzia immobiliare che ha visionato i documenti e che si è occupata della compravendita (i miei genitori vendevano vestiti erano quindi totalmente ignoranti in materia) ha mostrato la casa interamente al compratore e l’ha messo a conoscenza della situazione urbanista e catastale. Ora il nuovo proprietario mi ha contattato dicendo che ci sono delle irregolarità urbanistiche e catastali da correggere altrimenti non può accedere al bonus 110%. Oggetto del diverbio è una soffitta che sembrerebbe non essere in regola ma lui nel frattempo (ovvero 2 anni dopo la vendita) in questa soffitta ha fatto i servizi igienici ecc… il tutto abusivamente. Adesso si rivale su di noi dicendo che siamo noi a dover sistemare il tutto perchè gli abbiamo venduto un immobile con difformità urbanista e catastale. Mi piacerebbe sapere in tutto ciò chi si deve assumere responsabilità e costi. Grazie.
Buongiorno Federica, in questo caso i nuovi proprietari avrebbero dovuto accorgersi dell’irregolarità nel momento in cui hanno realizzato i servizi igienici e per questo riteniamo possa essere esclusa la facoltà di rivalsa sui precedenti proprietari concessa dall’art. 134 del D.P.R. 380/2001. Ciononostante le cause di risarcimento non si basano esclusivamente sul citato articolo e per questo, essendo il quesito prettamente civilistico, possiamo solo consigliarle la consulenza di un avvocato il quale, esaminata nel dettaglio tutta la documentazione, saprà assisterla al meglio. Spesso in presenza di concorso di colpa la strada più semplice risulta essere la conciliazione.
Mia moglie circa 3 anni fa ha dato all’agenzia immobiliare la possibilità vendere una casa rurale che ha avuto in donazione dai genitori,l’agenzia e in possesso sia della planimetria sia la visura catastale,e circa 20 giorni prima del compromesso anche tutta la documentazione,atto di donazione,atti di provenienza ecc.fatto il compromesso,e avviato dai compratori l’iter per il mutuo scopriamo che una parte della casa è abusiva,quindi salta tutto.lagente immobiliare ha chiesto a mia moglie la provvigione sia del compratore sia di mia moglie venditore,volevo sapere se effettivamente mia moglie deve pagare,l’agenzia credo che aveva il dovere di verificare se l’immobile era in regola,per poter vendere al suo cliente in maniera regolare,ritengo che mia moglie non dovrebbe dare la provvigione all’agenzia che mi dite,vi spiace quando mi darete la risposta mi potrete magari farmelo sapere grazie comunque.francobon@outlook.com
Buonasera Francesco, non possiamo entrare nel merito degli accordi intercorsi tra sua moglie e l’agenzia immobiliare riportati sul contratto di mediazione ma possiamo affermare che l’agenzia immobiliare non ha il dovere di verificare che la casa non abbia abusi edilizi. Ha il dovere invece di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza; non deve dare informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, ovvero dovrà comunicare ogni circostanza conoscibile mediante l’ordinaria diligenza professionale. Queste ultime mancanze possono giustificare il rifiuto di riconoscere la provvigione al mediatore. Molte volte non è semplice scovare un abuso edilizio e per farlo occorre fare indagini spesso approfondite all’interno delle pratiche edilizie presenti negli archivi comunali; indagini che sono di competenza di professionisti di area tecnica.
Buona sera volevo sapere se posso fare qualcosa contro l’agenzia immobiliare o il vecchio proprietario dell’immobile da me acquistato nel 2011 quindi sono passati dieci anni perché giusto oggi son venuto a scoprire di un abuso edilizio visto che sto procedendo per il bonus 110%…
Buongiorno Vincenzo, l’art. 134 del D.P.R. 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia” ammette la possibilità di ottenere il risarcimento del danno dal venditore in caso di vizi di carattere urbanistico-edilizio; il Comune deve essere subito informato, pena il venir meno la tutela giudiziaria civilistica per i vizi e le difformità. Le responsabilità del mediatore saranno valutate dal giudice rapportandole al criterio dell’ordinaria diligenza professionale.
Buongiorno, sto vendendo casa e il geometra dell’acquirente ha notato differenze tra il disegno e lo stato attuale dell’immobile. la porta d’ingresso spostata di circa un metro e una porta finestra spostata di circa 40cm.
Quanto potrebbe costare risolvere questo problema?
Posso rivalermi sul vecchio venditore? Casa acquistata circa 8 anni fa senza agenzia immobiliare.
Grazie
Buongiorno Paolo, il costo per la regolarizzazione dipende da molti fattori (normativa regionale, epoca di realizzazione delle opere oggetto di sanatoria, ecc..) e non è stimabile in questa sede. Ai sensi dell’art. 134 del D.P.R. 380/2001, potrebbe ottenere il risarcimento del danno da parte del precedente proprietario.
Buongiorno, sei mesi fa abbiamo venduto, con la mediazione di un’agenzia, la casa dei genitori di mia moglie. Noi avevamo fornito al titolare dell’agenzia, su sua richiesta, tutte le carte in nostro possesso, che comunque sono depositate anche in comune, dove lui è stato per le verifiche, e in seguito ci ha comunicato che tutto era a posto e si poteva procedere con il contratto. Ora i nuovi proprietari, nell’intraprendere lavori di ristrutturazione, hanno riscontrato una difformità nella realizzazione del tetto e hanno chiesto a noi di sostenere le spese per la regolarizzazione dei disegni. Preciso che non necessitano competenze tecniche per accorgersi del vizio in quanto è visibile a chiunque si prenda la briga di confrontare il disegno di prospetto con la realtà (nel progetto il colmo di una falda del tetto è più basso dell’altro di circa 60 cm , mentre nella realtà sono allo stesso livello, quindi con un unico colmo). Vorrei cortesemente sapere qual’è la nostra parte di responsabilità e quale quella dall’agenzia di mediazione (che è regolarmente menzionata sul contratto).
Buongiorno Emilio, il nostro parere è che qualora un mediatore si faccia carico di assicurare alle parti la conformità urbanistica dell’oggetto di compravendita, allora deve anche assumersene le responsabilità. Giurisprudenza consolidata attribuisce la responsabilità dei danni sofferti dal cliente al mediatore che fornisce non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato.
È altresì vero che, in mancanza di un certificato di regolarità urbanistica rilasciato da un professionista di area tecnica, è il venditore che garantisce in atto la regolarità della cosa venduta e che risponde in prima battuta dell’eventuale richiesta di risarcimento danni mossa dall’acquirente per i vizi riscontrati; sarà necessario rivolgersi ad un avvocato e confidare sull’interpretazione data dal giudice di turno alla tanto discussa “ordinaria diligenza professionale” in capo al mediatore.
Buongiorno ho comprato casa nel 2008 sulla piantina della casa c’era un muro con la porta il vecchio proprietario ha demolito il muro facendo un ambiente unico senza accatastare nulla. Da chi mi devo rivolgermi dopo tutti questi anni trascorsi ,devo andare in banca per dei chiarimenti in riguardo sulla perizia del geometra della banca che a dato OK sulla vendita della casa senza aver visto la regolarità della casa. grazie
Buongiorno Giovanni, bisogna capire se la difformità è solo a livello catastale o anche urbanistico. Per regolarizzare l’immobile dal punto di vista catastale basterà inviare all’Agenzia del Territorio competente una semplice variazione per giusta rappresentazione, nel secondo invece dovrà inoltrare un’istanza di sanatoria in Comune. Le consigliamo quindi di rivolgersi ad un tecnico di sua fiducia per valutare quali effettivamente siano le irregolarità presenti sull’immobile e, se fosse il caso, denunciare entro un anno dalla constatazione l’abuso in Comune, al fine di non perdere la possibilità di ottenere il risarcimento del danno dal vecchio proprietario.
Buongiorno, su un immobile che mi piaceva molto nonostante mi sono accorto di alcune difformità, 3 finestre sul muro portante non rappresentate in piantina, una porta su un muro portante interno, 2 velux sul tetto, ho fatto l’offerta subordinata all’esito documentale ma l’offerta è stata subito rifiutata. Ho fatto passare un po di tempo ed ho fatto un offerta piu alta, dove pero’ accettavo l’immobile nello stato in cui era, pensando di poter sanare questi abusi. Anche questa offerta è stata rifiutata, per mia fortuna, perche poi ho capito che questi abusi non sono sanabili in quanto fatti su strutture portanti. Posso denunciare il venditore e/o l’agenzia?
Buongiorno Massimo, dalle poche informazioni non riteniamo ci siano i presupposti per avanzare una denuncia. La natura del quesito, comunque, risulta essere prettamente civilistico e per questo possiamo solo consigliarle la consulenza di un avvocato il quale, esaminata nel dettaglio tutta la documentazione, saprà assisterla al meglio.
Dopo due anni dall acquisto della casa dove sono residente, Ho scoperto da circa un mese che la mia casa ha dei abusi edilizi, ma non ho ancora sanato niente perche penso di fare richiesta di danno al venditore in quanto nessuno mi aveva avvisato dell abuso edilizio ne da parte del venditore e nemmeno dall agenzia a cui mi ero affidato.
Inoltre posso ancora fare la richiesta di danno al venditore anche se sull atto di compravendita ho accettato di comprare la casa cosi come si trova?
Buongiorno Maurizio, in linea generale la cd. clausola “vista e piaciuta” non è applicabile verso i vizi occulti ma solo verso quei vizi riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede (sentenza Corte di Cassazione n. 21204 del 2016)
Bion giorno,
Dopo due anni e mezzo dall acquisto di una casa ho scoperto che ci sono due abusi edilizi non dichiarati dal venditore e nemmeno dall agenzia immobiliare.
La planimetria del catasto riporta diaegnata la rimessa ( mai autorizzata le ricbiesta la costruzione) edi una cantina che non esiste nemmeno silla planimetria del catasto e ne.mmeno nei atti depositati al comune.
Pri.ma di rivolgermi ad un legale cosa posso fare?
Buonasera Maurizio, il fatto che abbia scoperto due abusi edilizi ci fa pensare che abbia già richiesto la consulenza di un professionista di area tecnica esperto in materia urbanistica. Quindi la seconda cosa da fare, per non perdere il diritto ad ottenere il risarcimento dal precedente proprietario, è quella di denunciare allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune dove è ubicato l’immobile tali irregolarità. A nostro parere, in linea generale, individuare le difformità dalla planimetria catastale ed informare le parti è un adempimento che rientra nell’ordinaria diligenza professionale di un mediatore immobiliare.
Ho acquistato un monolocale ad uso abitativo nel 25.10.2002. Il monolocale fu realizzato in seguito ad un cambio di destinazione d’uso da magazzino a civile abitazione con regolare Concessione edilizia. Durante i lavori ci furono delle varianti interne e l’architetto chiuse regolarmente la pratica presentando la variante finale e dichiarando la conformità del progetto depositato, il tutto prima del rogito.
Un mese fa il comune mi manda una comunicazione in cui mi contesta la regolarità urbanistica, comunicandomi che le condizioni igieniche sanitarie non sono verificate, e stante la normativa attuale non sarebbe possibile regolarizzare l’immobile. Ne deriva che dovrò ripristinare lo stato precedente riportando l’uso a magazzino, come era inizialmente.
La domanda è: il comune puo annullare-invalidare una variante finale? non doveva controllarla? verificarla? trattandosi anche di una variante finale ad una concessione edilizia? Il comune ha preso i diritti e gli oneri della concessione e a mio avviso, essendo stato pagato, avrebbe dovuto controllare che anche la variante finale fosse conforme agli elaborati, ai calcoli e alle dichiarazioni rese dal professionista.
Grazie
p.s. Ho interpellato il comune e mi ha risposto che le varianti finali non sono tenute a controllarle. Si rende conto? il professionista in buona fede, magari concordando con i tecnici, chiude una pratica e 20 anni dopo, con altre sensibilità interpretative si da un giudizio negativo.
Buonasera Matteo, purtroppo la disciplina edilizia si sta evolvendo in tale senso: sono sempre più rare le autorizzazioni rilasciate dalle amministrazioni comunali e sempre più comuni le autocertificazioni dei professionisti. Oltre che sulla variante finale ci concentreremmo sull’agibilità dell’immobile: è stato richiesto il certificato di agibilità ultimati i lavori di cambio di destinazione d’uso? È importante non tanto per il contenuto del certificato (ai tempi vigeva il meccanismo del silenzio assenso) quanto piuttosto per capire se nel momento dell’acquisto l’iter autorizzativo era veramente concluso.
Rileva al riguardo che il silenzio dell’amministrazione sull’istanza del privato intesa all’ottenimento del certificato di agibilità assumeva significato di assenso solo quando le dichiarazioni rese risultassero veritiere e la domanda fosse completa di tutta la documentazione necessaria (art. 20, comma 1, della legge 241/1990 e art. 3 del D.P.R. 300/1992).
Buongiorno, ho comprato casa due anni fa adesso per accedere al superbonus sono stati riscontrati dei abusi edilizi. Intanto ho già sanato tutto però vorrei sapere se posso recuperare qualcosa dal venditore. Grazie mille.
Buonasera Maria, immaginiamo che abbia provveduto alla regolarizzazione entro un anno dalla constatazione dell’abuso e per questo, ai sensi dell’art. 134 del D.P.R. 380/2001, non ha perso il diritto di risarcimento del danno da parte del precedente proprietario; occorrerà comunque agire in giudizio e dimostrare l’estraneità alle irregolarità edilizie contestate.
buongiorno,
ho appena comprato un appartamento dentro un piccolo condominio, è scritto che sono state rilasciate le concessione edilizie in santaria nel 1993 e nel 2001 con indicazione di numeri. Sul mio atto di compravendita è precisato la stessa cosa ma un inquilino mi ha precisato che le parcelle di cui si parla riguardano soltanto il suo appartamento e non tutti. Quindi sarebbe necessario fare un altra sanatoria al mio carico.
C’è un ricorso possibile? ne il notaio, ne l’agenzia e nemmeno il venditore mi aveva avvertito di questo problema.
la ringrazio se mi può aiutare a capire cosa si possa fare e se vale la pena prendere un avvocato per fare una causa.
Buongiorno Samia, con tutto il rispetto per l’inquilino, le consiglio di farsi assistere da un professionista di area tecnica che saprà sicuramente spiegarle la reale situazione; inoltre, le fornirà un preventivo per l’eventuale regolarizzazione e potrà capire così la reale convenienza dell’istanza di risarcimento.
Buongiorno sono Vincenzo.Ho acquistato. Casa nel 2016 grazie al bonus 110 ho scoperto gravi difformità rispetto alla piantina catastale.Tutto con agenzia immobiliare TC e mutuo mi potete consigliare come muovermi? grazie
Buongiorno Vincenzo, bisogna capire se la difformità è solo a livello catastale o anche urbanistico. Per regolarizzare l’immobile dal punto di vista catastale basterà inviare all’Agenzia del Territorio competente una semplice variazione per giusta rappresentazione, nel secondo invece dovrà inoltrare un’istanza di sanatoria in Comune. Le consigliamo quindi di rivolgersi ad un tecnico di sua fiducia per valutare quali effettivamente siano le irregolarità presenti sull’immobile e, se fosse il caso, denunciare entro un anno dalla constatazione l’abuso in Comune, al fine di non perdere la possibilità di ottenere il risarcimento del danno dal vecchio proprietario.
Clicchi QUI per capire la differenza tra conformità urbanistica e conformità catastale.
Buongiorno,
ho sottoscritto una proposta d’acquisto per un immobile sul quale insistono ben due abusi edilizi, uno sanabile e uno no. Il 20 aprile p.v. scadrà il termine stabilito nella proposta per ottenere risposta dalla banca circa il mutuo da me richiesto. Tuttavia la banca mi comunica che a fronte degli abusi suddetti loro non possono avanzare nell’istruttoria. Il promittente venditore dice che non procederà a presentare domanda di sanatoria fintantoché non avrà certezza che mi verrà concesso il mutuo e non accetta di concedermi alcuna proroga. Posto che ho versato 5.000 € alla sottoscrizione della proposta, che cosa rischio? Possono esigerli nonostante il procedimento si sia “paralizzato” per loro responsabilità?
Ringrazio anticipatamente.
Buongiorno Sara, non è chiaro se lei fosse a conoscenza degli abusi edilizi prima di firmare il preliminare. Normalmente in questo caso, comunque, viene sottoscritto un contratto preliminare con condizione sospensiva: gli effetti giuridici del contratto sono sospesi fino all’avverarsi della condizione impostata, che nel suo caso sarebbe l’ottenimento del mutuo. Se la proposta d’acquisto da lei firmata contiene detta condizione allora non rischia di perdere la caparra versata. Viceversa, essendo stata informata degli abusi edilizi, non si dovesse arrivare all’atto per colpe imputabili a lei, riteniamo che la caparra potrebbe non esserle più restituita.
Buongiorno,
Ho acquistato casa circa sei anni fa con un abuso edilizio riportato nell’atto notarile.. Nell’atto è stato riportato che eventuali conguagli oneri e oblazioni saranno a carico dell’acquirente. Ho pagato per avere la licenza edilizia circa 20.000 euro e ho chiesto al venditore di restituirmi i soldi. L’avvocato della controparte si rifiuta di pagare la parte relativa al tecnico in quanto non riportata nell’atto di vendita. L’atto si limita solo alle oblazioni, oneri e conguagli. Volevo avere un riscontro e se è lecito il dubbio dell’avvocato visto che senza l’aiuto del tecnico io non sarei stato in grado di gestire il lavoro autonomamente.
Piero
Buongiorno Sandro, purtroppo il suo quesito risulta essere prettamente civilistico e per questo possiamo solo consigliarle la consulenza di un avvocato il quale, esaminata nel dettaglio tutta la documentazione, saprà assisterla al meglio.
Buona sera 8 anni fa ho venduto un immobile compreso di giardino con una tettoia nel giardino di modeste dimensioni in legno non fisso e aperta da tutti i lati non regolarizzato messo al corrente ai me solo a voce.. adesso nella rivendita da parte del vecchio acquirente a cosa posso andare in contro..grazie
Buongiorno Marco, in linea generale l’attuale proprietario non potrebbe appellarsi all’articolo 134 del T.U.E., e quindi ottenere il risarcimento del danno da parte del precedente proprietario, essendo trascorso più di un anno dall’effettiva constatazione dell’abuso edilizio. Per quanto riguarda la gravità dell’abuso ricordiamo che una tettoia aperta su tutti i lati non crea volumetria e non può essere soggetta a ordine di demolizione da parte dell’Amministrazione comunale.
Buongiorno sono Disiro’ Roberto da Torino, nel 2011 ho acquistato un’immobile tramite agenzia immobiliare, la quale al momento dell’acquisto in allegato c’era la mappa catastale, avviando le pratiche per il bonus 110 sono venuto a conoscenza che ci sono anomalie fra’ il disegno depositato in comune dell’immobile e la mappa catastale allegata ai documenti di vendita, infatti facendo visionare l’immobile e prendendo tutte le misure dei vani da un’architetto sono venute alla luce differenze sostanziali rispetto il disegno originale, per sanare devo affrontare una cifra di circa 10.000 euro. Visto che pensavo che rivolgendomi ad un’agenzia fossi tutelato da sorprese simili posso citare l’agenzia per chiedere un risarcimento danni?Se si esiste una prescrizione e a chi mi dovrei rivolgere? Ringraziandovi per l’attenzione vi porgo i miei saluti Disiro’ Roberto.
Buongiorno Roberto, per quanto riguarda la responsabilità dell’agenzia immobiliare, giurisprudenza consolidata configura una responsabilità del mediatore, per i danni sofferti dal cliente, nella circostanza in cui dia informazioni inesatte e non veritiere o ometta di comunicare circostanze a lui note con l’ordinaria diligenza professionale. Riteniamo che una difformità a livello urbanistico possa essere colta da un professionista di area tecnica (Architetto, Ingegnere o Geometra) e pertanto escluderemmo, in linea generale, la possibilità di ottenere un risarcimento dall’agenzia immobiliare. Ricordiamo inoltre che l’illecito amministrativo non si prescrive mai e che l’art. 134 del T.U.E. ammette la possibilità di ottenere il risarcimento del danno dal venditore in caso di vizi di carattere urbanistico-edilizio, a condizione che l’abuso venga denunciato allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune dove è ubicato l’immobile entro un anno dalla constatazione.
Buongiorno.Io ho comprato casa 8 anni fa. Adesso dovrei venderla ma’ risulta che le finestre sono piu’ grandi al catasto. Cosi x vendere devo spendere 3800 €.Io l casal’ho comprata in Agenzia pagando anche salato.Non mi dovevano tutelare su qualsiasi cosa irregolare? In fede P.P
Buonasera Patrizio,
le responsabilità dell’agente immobiliare sono sempre da rapportare all’ordinaria diligenza professionale, come spiegato nell’articolo. Inoltre 3.800 € per accatastare correttamente un alloggio sono decisamente tante e completamente fuori mercato.
Buongiorno, ho firmato il preliminare di compravendita e versato regolare caparra. L’immobile è dotato di taverna con angolo cottura e camino, anche sui documenti che ho visionato durante la stesura del preliminare risultava taverna, ma dopo un approfondimento ho scoperto che la taverna è accatastata come cantina. Cosa devo fare? Se rescindo perdo la caparra? Ho diritto ad un risarcimento? Grazie
Buongiorno Stefano, il fatto che il locale taverna sia accatastato cantina potrebbe essere un mero errore formale. Ricordiamo che il catasto non è probatorio e nella maggioranza dei casi non può essere utilizzato per dimostrare la regolarità edilizia di un immobile. È auspicabile un’analisi delle autorizzazioni rilasciate dal Comune nel quale è ubicato l’immobile può determinarne la legittimità. Nel caso la taverna fosse abusiva può pretendere che il venditore la regolarizzi entro la data del rogito.
Ho acquistato casa 11 anni fa e facendo le pratiche per il superbonus abbiamo riscontrato delle difformità: il piano seminterrato è accatastato come cantina invece è una taverna con annessa lavanderia e altri locali tutti riscaldati con caloriferi, camino ed è presente una cucina in muratura. Possiamo rivaled ci sul venditore anche dopo così tanto tempo?
Buongiorno Anna, bisogna capire se la difformità è solo a livello catastale o anche urbanistico. Per regolarizzare l’immobile, nel primo caso basterà inviare all’Agenzia del Territorio competente una semplice variazione per giusta rappresentazione, nel secondo invece dovrà inoltrare un’istanza di sanatoria in Comune. Ricordiamo che l’illecito amministrativo non si prescrive mai e che l’art. 134 del T.U.E. ammette la possibilità di ottenere il risarcimento del danno dal venditore in caso di vizi di carattere urbanistico-edilizio, a condizione che l’abuso venga denunciato allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune dove è ubicato l’immobile entro un anno dalla constatazione. Sarà quindi fondamentale riuscire a provare la completa estraneità all’abuso edilizio.
Buongiorno ho acquistato casa quasi 6 anni fa e in fase di verifica dell’architetto sulla conformità della casa per poter accedere al super bonus, ci siamo accorti che non c’è un progetto aggiornato sullo stato dell’immobile. Posso rivalermi su chi mi ha venduto casa? Posso fare una sanatoria addebitando le spese al venditore? Grazie
Buongiorno Francesco, ai sensi dell’art. 134 del D.P.R. 380/2001, per non perdere il diritto di risarcimento del danno da parte del precedente proprietario deve denunciare le difformità al Comune nel quale è ubicato l’immobile entro un anno dalla constatazione.
Buonasera,
a dicembre abbiamo firmato il compromesso per un appartamento vincolato dalle Belle Arti nel centro storico del nostro paese. Nel compromesso abbiamo stabilito il termine ultimo per il rogito il 31.03. Prima della firma del compromesso abbiamo ricevuto la relazione tecnica di un ingegnere di zona il quale ha dichiarato che era tutto in regola con le Belle Arti poiché la precedente proprietaria (nel 2004) aveva provveduto a denunciare la vendita al Ministero. Così abbiamo firmato il compromesso e avviato le pratiche di mutuo. Pochi giorni fa il nostro notaio ci ha informato di non poter procedere con le pratiche perché non ha il documento che certifica che nel 2004 le Belle Arti non hanno esercitato il diritto di prelazione liberando così l’immobile. A questo punto abbiamo sollecitato il nostro agente immobiliare di reperire detto documento. L’agente immobiliare ha contattato la proprietaria precedente la quale non ne risulta in possesso, non si sa se è perché non abbia mai fatto denuncia alle Belle Arti o perché lo ha smarrito. Ci è stato detto che l’ingegnere si recherà di persona presso il Ministero per un controllo. Vorrei sapere, noi, in qualità di parte acquirente, che possibilità abbiamo? Cosa succede se nel 2004 non è stata fatta denuncia? Di sicuro, anche se il documento salta fuori, sforeremo i termini per il rogito e non di certo a causa nostra. Possiamo chiedere la restituzione del doppio della caparra pagata oppure uno sconto sul prezzo? Quali responsabilità hanno l’ingegnere e l’agente immobiliare?
Grazie anticipatemene per ogni consiglio.
Giuliano
Buonasera Giuliano,
il Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio prevede che il Ministero possa esercitare la prelazione, quindi acquistare il bene, in caso di mancata denuncia, anche tardivamente; questo fa sì che nel caso la denuncia di trasferimento non sia mai stata presentata al Ministero, occorrerà provvedervi.
Riteniamo che un ritardo imputabile a detta ipotesi, nel caso il bene si possa poi alienare a vostro favore, non costituisca un valido motivo per richiedere la restituzione del doppio della caparra versata; diversamente sarebbe nel caso, esperite le dovute verifiche, “saltasse” l’atto definitivo di compravendita. Potreste avere dei danni a causa dal ritardo e questi potrebbero convincere promittente venditore a ridurre il prezzo di vendita.
L’Agenzia immobiliare non riteniamo possa essere imputata di qualsivoglia responsabilità, avendo affidato le necessarie verifiche ad un Ingegnere, professionista abilitato; su quest’ultimo, al contrario, ricadono le maggiori responsabilità, avendo apposto firma e timbro sulla relazione tecnica che ha propiziato la sottoscrizione del compromesso.
Consigliamo comunque di aspettare quantomeno la data prevista per il rogito per addivenire ad ulteriori soluzioni.
Buongiorno
Sto acquistando una casa con un abuso edilizio ….sono stata informata dal venditore di ciò…vorrei sapere però a cosa vado incontro…se penali…multe se non viene sanato..e se posso obbligare il venditore a sanare prima del rogito.
Buonasera Orietta,
in quanto informata ufficialmente dell’abuso edilizio non potrà rivalersi sul venditore; chi ha commesso l’abuso risponde del reato penale, il quale però è soggetto a prescrizione. L’illecito amministrativo non si prescrive mai e a risponderne è sempre l’attuale proprietario.
Per risponderle le pongo a mia volta alcuni quesiti che le permetteranno di trarre le opportune conclusioni: l’abuso è sanabile? se è sanabile, a quanto ammonta oggi il costo complessivo per la sanatoria? Poniamo che oggi sia sanabile, siamo certi che lo sarà anche domani?….
Occorre tenere presente che per le spese sostenute per lavori su un immobile con abusi edilizi non si potranno richiedere le oggi famosissime detrazioni fiscali (per esempio non si potrà applicare il superbonus) e non sarà possibile asseverare in piena coscienza lo stato legittimo dell’immobile in future pratiche edilizie; inoltre se vorrà rivendere a sua volta l’immobile potrebbe non essere così semplice trovare un acquirente disposto a comprare un immobile con un abuso edilizio.
Lei ha tutto il diritto di pretendere che il venditore sani l’abuso edilizio di tasca sua entro la data del rogito; nessuno può obbligarla a comprare un immobile con un abuso edilizio.
Ho acquistato due anni fa un alloggio e nel corso delle verifiche per il superbonus 110 è stata riscontrata una irregolarità edilizia rilevando che una finestra che dà sul cortile è stata murata tanti anni fa dal costruttore. Essendo specificato sul rogito che non esistevano irregolarità edilizie posso chiedere a chi mi ha venduto l’immobile il rimborso dei 1000 Euro per la sanatoria?
Grazie per la cortese risposta.
Cordiali saluti
Romeo Zampolini
Buonasera Romeo,
il fatto che la chiusura di una finestra si possa sanare è già di per se una buona notizia. Per quanto riguarda l’ammissibilità al risarcimento l’articolo 134 del D.P.R. 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia” è molto chiaro: “Qualora l’acquirente o il conduttore dell’immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.” In linea generale, quindi, la normativa di settore ammette la possibilità di ottenere il risarcimento dal precedente proprietario.
Grazie per la Vs. disponibilità e professionale risposta.
Cordiali saluti.
Romeo Zampolini.
Buongiorno,
ho firmato un contratto di acquisto nel dicembre 2020 nel quale si stabiliva data 28/02/2021 come giorno ultimo per adempiere ai vincoli subordinati alla proposta.
Fra questi vincoli vi era presente la mia richiesta di conformità urbanistica fra i progetti depositati in comune e lo stato di fatto.
Dopo un mio sopralluogo del 14 febbraio ci siamo resi conto che tale conformità non c’è.
L’agenzia immobiliare ed il venditore ritengono che non sia decaduta l’offerta poichè ritengono non essenziale e perentorio il termine del 28/02/2021 poichè tali caratteristiche sono ascritte alla data ultima per il rogito, ovvero il 30/06/2021.
Dal vostro punto di vista hanno ragione?
Buonasera,
il preliminare di compravendita è, fondamentalmente, l’atto con il quale le parti si impegnano alla stipula del contratto definitivo di compravendita e serve per tutelare entrambe le parti. Dal nostro punto di vista concordare soli due mesi per procedere con la sanatoria di un abuso edilizio è stato assai azzardato; generalmente il preliminare individua come termine ultimo per l’avveramento di tale condizione il giorno del rogito notarile. Per questo, non avere rispettato la data del 28/02/2021 non riteniamo possa essere una ragione abbastanza solida da giustificare il rifiuto alla stipula definitiva.
Buongiorno, tramite agenzia immobiliare sto comprando una casa, il contratto preliminare è già stato stipulato e tra circa due mesi effettueremo il rogito, così come specificato dal contratto. Sono appena stato avvertito dall agenzia che la casa differisce dal progetto in quanto l altezza effettiva risulta superiore. Per tale motivo mi è stato riferito che vi saranno tempi lunghissimi per regolarizzare il tutto, e quasi certamente andremo oltre alla data indicata nel contratto per il rogito, considerando soprattutto il fatto che successivamente la perizia dovrà essere fatta dalla Banca che mi concede il mutuo. Tale situazione mi crea diversi problemi in quanto, al momento, ho trovato una sistemazione provvisoria che dovrò lasciare in tempi brevi, inoltre ho già versato, oltre all acconto, un altra considerevole quota in favore del proprietario, al fine di consentirgli di procedere alla ristrutturazione di una casa in cui andrà ad abitare. Preciso inoltre che il problema dell altezza riguarda tutto lo stabile composto di quattro appartamenti terra cielo in linea. In che modo posso essere tutelato ed eventualmente risarcito per quanto indicato ed esiste la possibilità di recesso del contratto? Anticipatamente ringrazio, Alessandro
Buongiorno Alessandro,
il preliminare di compravendita è l’atto con il quale le parti si impegnano alla stipula del contratto definitivo di compravendita e serve per tutelare entrambe le parti; è un tipico esempio di contratto con effetti obbligatori.
Secondo la sentenza della Corte di Cassazione n. 6685 del 7 marzo 2019, la nullità prevista in riferimento ad immobili abusivi trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche obbligatori quale il preliminare di vendita.
Per questo riteniamo che l’inadempienza si avveri solo nel momento del mancato rispetto della data concordata per il rogito; solo ad allora la parte non inadempiente potrà tutelarsi agendo in giudizio. L’aspetto prettamente civilistico dell’argomento, comunque, ci obbliga a consigliarle la consulenza di un avvocato il quale, esaminata nel dettaglio tutta la documentazione, saprà assisterla al meglio.
Buongiorno, ho venduto una casa di mia proprietà tramite agenzia immobiliare, che avevo precedentemente acquistata da un’altro. Adesso l’acquirente dopo due anni dichiara che ha riscontrato l’assenza di una parete che divideva la cucina dalla sala. Modifica che sembra avesse fatto il primo proprietario ma mai saltata agli occhi di nessuno. Ne dal mio notaio ne dal notaio del mio acquirente ne dall’agenzia immobiliare. Posso essere accusato per questo?
Buonasera Stefano,
il ruolo del notaio non è quello di verificare la conformità urbanistica degli immobili oggetto di compravendita, tant’è che la stessa è dichiarata in atto dal venditore.
Discorso diverso per quanto riguarda la responsabilità dell’agenzia immobiliare; giurisprudenza consolidata configura una responsabilità del mediatore, per i danni sofferti dal cliente, nella circostanza in cui dia informazioni inesatte e non veritiere o ometta di comunicare circostanze a lui note con l’ordinaria diligenza professionale. Possiamo tranquillamente affermare che una manifesta difformità rispetto alla planimetria catastale rientri nell’ordinaria diligenza professionale, al contrario di una discordanza riscontrabile solo attraverso un’accurata indagine a livello urbanistico.
Infine, in tema di abusi edilizi, il venditore rimane responsabile di eventuali difformità nei confronti dell’acquirente (l’illecito amministrativo non si prescrive mai), a patto che non abbia richiesto ad un tecnico abilitato la verifica e la certificazione dell’immobile in sede di compravendita, demandando a tale figura le responsabilità del caso.
Buongiorno, nel 2001 io e mio marito, abbiamo venduto un appartamento (mio marito è deceduto 12 mesi fa): all’atto di vendita, abbiamo accluso tutte le ricevute di pagamenti da noi effettauati per sanare un abuso edilizio. Il notaio nel redigere l’atto di vendita, indica che eventuali integrazioni a tale abuso, debbano essere equamente divise, fra noi e venditori e l’acquirente. IL 23 febbraio 2021, cioè 21 anni dopo, l’allora acquirente, mi chiama per dividere le spese per il condono. Dopo tanti anni cosa gli devo’
Buonasera Roberta,
in linea generale il caso prospettato non rientra tra quelli esentati dalla prescrizione; le poche informazioni in nostro possesso e l’aspetto prettamente civilistico dell’argomento, comunque, ci obbligano a consigliarle la consulenza di un avvocato il quale, esaminata nel dettaglio tutta la documentazione, saprà assisterla al meglio.
Sono tracorsi 15 anni dalla vendita di un appartamento in un condominio,il nuovo proprietario scopre che un balconcino non risulta accatastato e che puo intralciare il bonus del 110 per cento per adeguamrento lavori parti in comune,
il vecchio proprietario e tenuto a risarcire il costo dell accatastasmento anche dopo 15 anni prescrizione permettendo.?
Buongiorno Massimo,
il catasto non è probatorio, non ha quindi effetti giuridici, né della proprietà né tantomeno della legittimità di una costruzione.
L’obbligo in capo al promittente venditore di asseverare in atto la conformità dell’immobile alla planimetria catastale è stato introdotto dall’articolo 19 c. 14 del DL 78/2010, quattro anni dopo la stipula del vostro atto definitivo di compravendita. Per questo, a meno che non sia stato specificato in atto, riteniamo non ci siano i presupposti per richiedere il risarcimento della spesa necessaria al nuovo accatastamento.
Ricordiamo inoltre che l’illecito amministrativo non si prescrive mai, anche nel caso in cui siano decorsi i termini di prescrizione del reato edilizio.
Il reato di abuso edilizio (reato contravvenzionale), invece, – punito con arresto o ammenda – si prescrive, a partire dal compimento dell’illecito:
in 4 anni (prescrizione breve) o, in caso ci sia stato un atto interruttivo come, ad esempio, il decreto di citazione a giudizio, in 5 anni (cosiddetta prescrizione ordinaria).
Buonasera, ho contratto un preliminare tramite ag.immobiliare per l’acquisto di una villa allo stato rustico poichè andava finito con dei lavori che ho eseguito, scrivendo chiaramente che se c’era qualche irregolarità edilizia il proprietario era tenuto a risarcirmi della caparra versata più tutte le spese sostenute per completare dei lavori dell’immobile con il vincolo della concessione del mutuo che avevo richiesto,il mutuo non mi è stato concesso poichè la banca ha riscontrato un abuso edilizio.Non abbiamo eseguito il rogito poichè c’e questoabuso edilizio.
Il proprietario non vuole risarcirmi così ho dovuto istaurare una causa che al momento èin corso da qualche anno.
Grazie per una sua consulenza.
Buongiorno Giovanni,
le segnaliamo una sentenza della Corte di Cassazione attinente al suo caso, riportata al seguente link: https://www.casainregola.com/inadempimento-del-contratto-preliminare-di-vendita/
Purtroppo le poche informazioni in nostro possesso e la complessità del caso specifico, peraltro già oggetto di una lunga causa legale, non ci consentono di esprimere un parere in merito.
Salve, ho acquistato un immobile per civile abitazione ( prima casa ) nel 2002 in un condominio di n. 9 unità immobiliari , con mutuo per 103.000 euro in 25 anni, solo adesso ho scoperto nel fare la pratica bonus 110% che una parte dell’immobile per 12 mq su un totale di 80 mq. è abusiv, premetto che l’abuso è stato fatto dalla soc. costruttrice in corso d’opera , la quale ha venduto nell’anno 2000 al precedente proprietario l’immobile che lo stesso ha poi rivenduto a me . I condomini adesso vogliono farmi causa per il danno derivante dal non poter effettuare i lavori del bonus 110% al condominio. che posso fare? posso denunciare la banca che ha erogato il mutuo visto che il perito nominato dalla stessa non si è accorto di tale abuso edilizio ? oppure che posso fare in merito per uscire da questa situazione catastrofica che mi sta procurando danni anche fisici in quanto non riesco piu’ a dormire la notte . Grazie della vs. professionalità.
Buonasera Raffaele,
in riferimento al Superbonus, l’articolo 119 c. 13-ter del DL 104/2020 stabilisce che eventuali abusi edilizi presenti nei singoli alloggi non sono di ostacolo al superbonus 110% per i lavori sulle parti comuni condominiali. È quindi fondamentale capire, prima di tutto, se l’abuso presente nel suo alloggio sia esclusivamente privato o insista su parti comuni condominiali (facciata, balconi, ecc..).
Eviteremmo di denunciare la banca in quanto la perizia che viene predisposta è ad uso e consumo dell’istituto finanziario e non a tenere indenne parte mutuataria; è finalizzata principalmente a comprendere meglio il valore reale ed effettivo dell’immobile.
Per non perdere il diritto al risarcimento da parte del precedente proprietario, ai sensi dell’art. 134 del T.U.E., dovrà denunciare al comune le difformità entro un anno dalla constatazione.
Buongiorno, io e i miei fratelli abbiamo venduto una casa ereditata dai nostri genitori , vendita per la quale abbiamo incaricato un’Agenzia Immobiliare.In fase di verifica dei documenti e soprattutto della planimetria è risultato esserci un piccolo abuso. Nonostante ciò l’acquirente è stato subito informato, ma poichè la casa gli piaceva, lo stesso ha confermato di volere a tutti i costi comprarla , e l’Agenzia lo assecondava in ciò.. Nel frattempo l’acquirente richiedeva erogazione di un mutuo, la casa pertanto veniva periziata dal perito della banca che confermava ciò che era riportato sulla planimetria (nonostante l’irregolarità). Da subito sia nella documentazione redatta dall’agenzia, che nel preliminare di compravendita si dichiarava e sottoscriveva che l’acquirente si prendeva carico della demolizione a sue totali spese , e che tale demolizione andava effettuata entro e non oltre il 28/05/2021
L’atto dal notaio è stato redatto in data 18/05/2020 (ovviamente il notaio non conosceva gli accordi presi tra le parti, ma ne era a conoscenza l’impiegata) in quanto l’acquirente avendoci più volte sollecitato ci metteva fretta, perchè la banca gli riferiva che se non si fosse presentato in tale data saltava l’erogazione del mutuo. Volevo da voi sapere, come mi devo comportare, visto che l’acquirente non ha provveduto ad eseguire quanto da noi concordato e scritto..Resto in attesa di un Vs. cortese riscontro, e cordialmente saluto
Buongiorno Belinda,
per quanto riguarda la responsabilità penale (peno pecuniaria o/e detenzione), questa è sempre a carico di chi ha commesso l’abuso ed è soggetta a prescrizione; l’illecito amministrativo (sanzione o istanza di demolizione) invece non si prescrive mai e ne risponde l’attuale proprietario dell’immobile; quest’ultimo può intentare una richiesta di risarcimento danni al venditore, oltre alla risoluzione del contratto in caso di vizi insanabili, nel solo caso riesca a dimostrare di non essere stato informato dell’abuso prima dell’atto definitivo di compravendita. Nel vostro caso il preliminare di compravendita informava ampiamente parte acquirente dell’abuso edilizio e per questo, a parere dello scrivente, non dovrebbero sussistere i presupposti per richiedervi ed ottenere un risarcimento del danno.
Buongiorno,
nel 2009 ho acquistato un monolocale residenziale tramite agenzia di circa 30mq e altezza interna di 2,20m. Soltanto ora ho ricevuto una notifica dal Comune di Napoli-Servizio Antiabusivismo e condono Edilizio, che l’immobile risulta essere abusivo (ovvero mancanza del titolo abilitativo) e di conseguenza mi è stato ordinato il ripristino dello stato dei luoghi (demolizione entro 90 gg). Data la mia mancata conoscenza della situazione pregressa, come posso tutelarmi ed evitare che la casa in cui vivo mi venga sequestrata e/o demolita?
Buongiorno Vittoria,
le poche informazioni in nostro possesso e la delicatezza dell’argomento ci costringono a doverle consigliare di ottenere quanto prima la consulenza di un bravo studio legale esperto in materia urbanistica, onde appurare l’esistenza dei presupposti ad ottenere il possibile risarcimento del danno.
Purtroppo, la mancanza del titolo abilitativo esclude l’applicabilità dell’art. 34 del D.P.R. 380/2001, finalizzato ad evitare l’applicazione del provvedimento comunale in luogo del pagamento di una sanzione.
Ciononostante, occorre ricordare che un atto definitivo di compravendita che non menzioni il titolo abilitativo (nel caso l’immobile non sia stato edificato prima del 1 settembre 1967) è da considerarsi nullo in quanto l’immobile non sarebbe stato commerciabile.
Grazie x la rispota
Come sempre,sono fortunato
Fare causa x 5000,00€ il consiglio del mio avv è di non fare causa
Quindi devo pagare sanatoria,tecnico,e ingegnere x pareti portanti spostate
Al comune non conviene fate causa,quindi come sivuol dire becchi e bastonati
Buonasera
Sono a chiedevi cosa fare x un grosso problema
Nel 1995 compro una villa da un privato, con licenza edilizia,e variante del 1968
Al momento del rogito,dopo la mia richiesta di documenti comunali,il geom,presente all atto mi fa vedere che nonostante le richiste protocollate al comune,non e riuscito ad ottenere accesso agli atti in quanto il comune dichiara che no e possibile documentarle in quanto problemi di archiviazione pratiche dal1965 al 1974.il geometra presenta una planimetria catastale aggiornata dove risulta tutto in regola,procediamo con la firma sul la planimetria e andiamo avanti con atto,dove il venditore sottoscrive la solita dichiarazione assumendosi la responsabilita
Oggi 2021 dovedo fare pratiche x ecobonus e futura vendita,x miracolo appare tutto in comune alla richiesta del mio tecnico.Con sorpresa anche la variante non e conforme allo stato delle cose,cambio destinazione ambienti
Cosa grave in taverna un enorme camino ,con stanze con archi,ricavate modifiicando due pareti strutturali
Il tecnico mi dice che bisogna fare sanatoria,fare documenti x comune e uguali x catasto,oltre dichiarazione ing civile dove dichiara che non e grave e che intervento modifiche strutturali sono precedenti 1985
Tutto questo costa intorno a 5.000,00€
Posso chiedere al venditore di risarcirmi,anche se sentito mi dice che lui ha comprato casa due anni prima di venderla e che no ha fatto modifiche
Un grazie se trovate tempo anche x me
Buongiorno Mario,
l’illecito amministrativo non si prescrive mai, anche nel caso in cui siano decorsi i termini di prescrizione del reato edilizio. Ai sensi dell’art. 134 del D.P.R. 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia”, in caso di difformità edilizie che comportino rilievo dal punto di vista urbanistico-edilizio, il Comune deve essere subito informato, pena il venir meno la tutela giudiziaria civilistica per i vizi e le difformità.
Il T.U.E. ammette quindi la possibilità di ottenere il risarcimento del danno dal venditore in caso di vizi di carattere urbanistico-edilizio.
Purtroppo nel suo caso specifico le cose si complicano in quanto il venditore ha agito in buona fede, come dimostrato dalla dichiarazione del Comune di impossibilità all’accesso agli atti amministrativi dell’immobile. È altresì vero che il venditore, invece di fare pressioni sull’amministrazione comunale per il reperimento dei documenti richiesti, si è assunto la responsabilità di dichiarare in atto la conformità urbanistica. Recentemente la sentenza n. 1245 del 2020 del TAR Lombardia ha stabilito, in riferimento ad un’istanza di accesso agli atti per una pratica edilizia, l’illegittimità di un diniego opposto da un Comune motivato dalla mera irreperibilità della documentazione.
Situazioni simili non sono poi così rare; per recuperare la documentazione originale per così dire “dispersa” negli archivi comunali, si possono intraprendere diverse strade; nella nostra attività professionale, per esempio, usiamo rivolgerci direttamente al costruttore dell’immobile o al genio civile, in quanto allegato al progetto strutturale dovrebbe esserci sempre una copia del progetto architettonico depositato in Comune.
Chiaramente in questa situazione per ottenere il risarcimento si dovrebbe intraprendere una causa legale con il venditore e con il Comune, con conseguenti spese legali da sostenere e tempistiche incerte; il nostro consiglio è quello di cercare una mediazione con il venditore e, nel caso, di rivolgersi ad uno studio legale esperto in materia urbanistica.
Buongiorno sto acquistando un’immobile (è stata firmata la proposta ďacquisto)del 1980 con planimetrie catastali fatte un po alla carlona(almeno quelle allegate alla proposta di vendita)ed ho notato che nel seminterrato sul disegno risulta cantina ma in stato di fatto è un bagno,cosa devo o posso fare? È a tutti gli effetti una difformità?posso chiedere una eventuale sanatoria al venditore?
Buonasera Giovanni,
un bagno al posto della cantina è senza dubbio un abuso edilizio. Potrebbe essere una difformità “solo” a livello catastale o anche urbanistico (un abuso edilizio vero e proprio). Richiedere al venditore la regolarizzazione prima della stipula del contratto definitivo è senza dubbio raccomandabile.
Salve dopo dieci anni mi sono accorto che mi è stata venduta un abitazione priva del certificato dell’ urbanistica. Ho un mutuo in corso che tra l’altro mi sono accollato dal venditore, Adesso come dovrei comportarmi con la banca e con il venditore?
Buonasera Massimo,
nonostante allegare la Relazione di Conformità Urbanistica, redatta da un professionista iscritto ad un Albo di Area Tecnica, al rogito notarile sia considerato “altamente opportuno” da un numero sempre crescente di Consigli Notarili presenti sul nostro territorio, “al fine di garantire uniformità di comportamenti tra i colleghi e perseguendo obiettivi di sicurezza nelle transazioni immobiliari dal punto di vista urbanistico e catastale, nel superiore interesse della collettività”, ad oggi non è ancora previsto esplicitamente dalla legge; un rogito privo del menzionato allegato è dunque conforme alla normativa di settore.
Ho acquistato un appartamento nel 2009 con una dichiarazione del venditore di conformità urbanistica con relativa garanzia scritta sul rogito di tenere l’acquirente indenne da qualsiasi onere o responsabilità al riguardo.
Il notaio ha acquisito agli atti (ma non allegato) il documento che mi era stato rilasciato da un tecnico che ha certificato la “sostanziale conformità urbanistica”.
Nel corso di recenti verifiche sono emerse delle difformità rispetto ai titoli autorizzativi presenti in comune, di entità tali da non invalidare l’atto ma da richiedere una sanatoria con costi da sostenere.
Il venditore e il tecnico, prontamente avvisati, hanno invocato la prescrizione del mio diritto al risarcimento, essendo passati più di 10 anni. Ho trovato anche una recente sentenza a riguardo che avvalora la loro tesi (tribunale di Monza sentenza 627/2020) sostenendo che dopo la compravendita, in ogni momento prima dei 10 anni, il compratore avrebbe potuto eseguire le verifiche di conformità.
Come acquirente mi sono premurata di ottenere la garanzia del venditore sull’atto, e un referto tecnico di un professionista iscritto all’albo; perchè mai avrei dovuto rifare le verifiche dopo il rogito?
La mia domanda è quindi: posso chiedere il risarcimento dei danni al venditore per la garanzia prestata e/o al tecnico che ha consegnato un referto tecnico a me e tenuto agli atti dal notaio (non citato nell’atto)?
L’attuale tecnico che farà la sanatoria che responsabilità ha nei miei confronti se commette degli errori nella redazione della sanatoria? La sua responsabilità è limitata nel tempo?
Grazie
Buongiorno M,
al riguardo l’articolo 134 del D.P.R. 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia” è molto chiaro: “Qualora l’acquirente o il conduttore dell’immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.”.
Quindi, in caso di difformità edilizie che comportino rilievo dal punto di vista urbanistico-edilizio, il Comune deve essere subito informato, pena il venir meno la tutela giudiziaria civilistica per i vizi e le difformità.
Il T.U.E. ammette quindi la possibilità di ottenere il risarcimento del danno dal venditore in caso di vizi di carattere urbanistico-edilizio; quest’ultimo, in presenza di una certificazione di conformità urbanistica rilasciata da un tecnico abilitato potrà, a sua volta, chiamare in causa il professionista.
Occorre precisare che la Relazione di Conformità è un documento molto importante, sottoscritto da un professionista abilitato, avente altresì lo scopo di tenere indenne il venditore da possibili futuri contenziosi; una Certificazione di Conformità Urbanistica, al contrario di una certificazione “sostanziale”, non ha margini di interpretazione.
Il T.U.E. disciplina anche le responsabilità del professionista per false asseverazioni e comprendono, a seconda del tipo di intervento, responsabilità penali, civili (nei confronti del committente), deontologiche e amministrative.
Buonasera dopo 6 anni dall’acquisto dell’immobile sono venuto a conoscenza di problemi urbanistici detto ciò vorrei sapere gentilmente se c’è un limite di anni per potersi rivalere sul venditore??
Grazie mille in anticipo per la risposta.
Buongiorno Samuele,
trattandosi di un reato, l’abuso edilizio implica una responsabilità del solo autore, in questo caso del precedente proprietario.
Il fatto che l’acquirente non abbia responsabilità penale per il reato di abuso edilizio commesso dal venditore non lo salva però dalla sanzione amministrativa, in forza della quale sarà tenuto a ripristinare lo stato dei luoghi (tempo massimo 90 giorni dall’ordinanza). Per non incorrere nel ripristino, potrà chiedere che sull’intervento abusivo venga effettuato un accertamento di conformità, che potrà comportare la sanatoria degli abusi edilizi con la conseguente regolarizzazione. Ricordiamo che l’illecito amministrativo non si prescrive mai, anche nel caso in cui siano decorsi i termini di prescrizione del reato edilizio.
Il reato di abuso edilizio, invece, – punito con arresto o ammenda – si prescrive, a partire dal compimento dell’illecito:
in 4 anni o, in caso ci sia stato un atto interruttivo come, ad esempio, il decreto di citazione a giudizio, in 5 anni (cosiddetta prescrizione ordinaria).
Eventualmente, quindi, per la sanzione amministrativa o, più in generale, per i danni cagionati dalla condizione abusiva dell’immobile acquistato, potrebbe rivalersi sul precedente proprietario qualora fosse stato tratto in inganno dalla documentazione presentata dal venditore, ossia qualora dimostri di non esser stato a conoscenza del fatto che l’immobile presentava delle irregolarità edilizie.
Buongiorno, ho fatto il compromesso per un appartamento a PT in una abitazione di 3 piani, gli alloggi erano di proprietà di una unica famiglia (padre e le 2 figlie) ognuno proprietario di un alloggio. Problema: hanno fatto gli impianti facendo passare i collegamenti elettrici tutti dall appartamento che sto acquistando e le parti comuni hanno quadri elettrici nel mio deposito/cantina. Prima del compromesso con i proprietari e L agenzia, avevamo parlato della divisione degli impianti. Ma purtroppo non L ho fatto scrivere nel compromesso. Ho ancora qualche possibilità di rifarmi sull agenzia o sul proprietario siccome devo ancora fare L atto?
Grazie Valeria
Buongiorno Valeria,
il problema sollevato è più di natura giuridica che urbanistica-edilizia; possiamo comunque notare che gli impianti condominiali posizionati nella sua futura proprietà esclusiva necessiteranno di manutenzione e per questo, nella sua proprietà, dovrà insistere una servitù di passaggio. Nel suo caso sarà probabilmente una servitù costituita per destinazione del padre di famiglia. Siete stati informati di questa servitù? Nel compromesso è stato specificato? Potreste giungere ad una mediazione?
ho acquistato una casa nel 2010 priva di abitabilità come scoperto da poco tempo in quanto la stessa è stata da ristrutturata con richiesta della Cila al comune di residenza espletate tutte le pratiche per rendere la casa rispondente ai requisiti richiesti ho ottenuto il certificato di abitabilità e conseguentemente ho potuto iniziare i lavori di ristrutturazione La casa è stata acquistata da un privato che all’epoca aveva iniziato il processo con un professionista per ottenere l’abitabilità ma la stessa in stanza era stata bocciata dal comune nell’atto si legge chiaramente che il notaio Avvisa le parti che è in corso una procedura di richiesta di sanatoria e conseguentemente di abitabilità posso chiedere risarcimento nell’ordine alla banca che ha concesso un mutuo per una casa che oggettivamente non poteva essere abitata all’agenzia immobiliare che ha percepito una congrua Somma e contestualmente al vecchio proprietario Si tenga presente che nell’istanza nuova di richiesta di abitabilità i versamenti fanno riferimento esattamente al periodo in cui il primo proprietario aveva chiesto l’abitabilità Ovvero la dicitura dei vari bollettini per un ammontare superiore a €5000 richiamano procedura è richiesta di abitabilità in sanatoria anno 2004 grazie per l’eventuale risposta
Buongiorno Michelangelo, nel caso l’immobile acquistato con regolare rogito fosse viziato da abusi edilizi di cui non si era a conoscenza, si avrebbe diritto alla risoluzione del contratto o ad un risarcimento per il danno subito; infatti, chi si impegna a vendere un immobile ne deve garantire al promissario acquirente il pieno godimento. Ciò detto, la mancanza del certificato di abitabilità non provoca di per sè la nullità del contratto (sarebbe altrimenti un allegato obbligatorio degli atti di compravendita immobiliari) e nel caso specifico, ci sembra di capire che il notaio abbia informato parte acquirente del vizio gravante sull’immobile, prima di concludere il rogito. Vizio che, tra l’altro, si è dimostrato essere di natura prettamente formale e non sostanziale. Per questo riteniamo che una richiesta di risarcimento danni molto difficilmente possa venire accolta.
Iho ottenuto dal venditore un 50% della spesa x la sanatoria che ho dovuto fare x problemi che il comune con risposta scrotta non era possibile accedere agli atti causa archiviazione
Il tecnico da me incaricato presenta la richiesya in sanatoria ,dove ol comune chiederà i € 1.000,00 oltre i bolli
È giusto così
Inoltre esiste da quando ho comprato una capanna di legno,con legnaia,dove il geomeyra del comune consiglia di ignorarla,e fare una dichiarazione asseverata che ho messo io la capanna
Anche se risulta da 25 Nni che pago la spazzatura su questa capanna legnaia
Ho comprato un appartamento dall’agenzia immobiliare più di 20 anni fa e ad oggi di è scoperto che ci sono dei vetri abusivi(non ne ero a conoscenza fossero abusivi,)..dovrei fare una sanatoria perché il condominio di 4 appartamenti me lo chiede.
Posso rifiutarsmi di farla?
Uno dei condomini vuol accedere al bonus del 110(è per quello che è stata scoperta)posso rifiutarmi di farla che a me non interessa.
Su chi mi devo avvalere se fosse obbligatoria?
Io non devo accedere a nessun bonus e tantomeno devo vendere.l’appartamento..e la cifra è troppo alta!…mon posso permettermelo.
Grazie
Buonasera Federica,
se l’abuso edilizio riguarda le parti comuni di un condominio sarà l’assemblea a decretare il da farsi e i costi saranno da ripartire in funzione dei millesimi di proprietà; al contrario, se le difformità sono circoscritte ad una parte privata, allora sarà il malcapitato proprietario a farsi carico della spesa; purtroppo la disciplina è interpretata in maniera spesso equivoca e per questo le consigliamo di rivolgersi, per sicurezza, ad un tecnico della sua zona o, se lo ritiene, direttamente allo Sportello Unico dell’Edilizia del suo Comune.
Il voto positivo di un condomino su quattro non è sufficiente ad approvare gli interventi del superbonus 110% sulle parti comuni, come stabilito dal comma 9-bis dell’articolo 119 del D.L. n. 34/2020: “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.”