CONFORMITÀ URBANISTICA E CATASTALE DEGLI IMMOBILI

La conformità edilizia non è nientaltro che la perfetta rispondenza tra quanto autorizzato e l’effettivo stato dei luoghi. Negli atti di compravendita è obbligatorio riportare la situazione urbanistica dell’immobile e nella maggioranza dei casi è ritenuta valida “anche solo” un’autocertificazione rilasciata dal promittente venditore.

1. I TITOLI ABILITATIVI

Cerchiamo di fare un pò di chiarezza. I titoli abilitativi che legittimano l’edifificazione di un immobile possono essere:

LICENZA EDILIZIA (dal 1942 al 1977)

Istituita dalla Legge Urbanistica Fondamentale 1150/’42, è la prima Legge urbanistica della storia italiana. La Licenza Edilizia era gratuita e prevista solo in caso di edificazione all’interno del territorio comunale “urbanizzato” (il centro abitato).
Solo con la Legge 765/’67 (c.d. Legge Ponte) l’obbligo di munirsi di Licenza Edilizia venne esteso in tutto il territorio comunale. Da qui la possibilità di omettere il titolo abilitativo in caso di costruzioni “ante ’67“.

CONCESSIONE EDILIZIA (dal 1977 al 2001)

Istituita dalla Legge 10/’77 (c.d. Legge Bucalossi), adesso il diritto ad edificare non è più connesso alla proprietà del suolo ma spetta all’amministrazione pubblica concederlo, per interventi conformi agli strumenti di pianificazione urbanistica, a fronte di un determinato pagamento (contributo di concessione).

PERMESSO DI COSTRUIRE (dal 2001 ad oggi)

Istituito dal D.P.R. 380/’01, è attualmente il titolo abilitativo col più alto grado, necessario ad attuare interventi di nuova costruzione o ristrutturazione edilizia c.d. pesante.

ALTRI TITOLI

Oggi la legislazione italiana in materia edilizia si è ampliata notevolmente e oltre al Permesso di Costruire sono comparse sulla scena, in ordine di rilevanza, la C.I.L. (oggi abolita), la C.I.L.A., la S.C.I.A. e la S.C.I.A. alternativa al Permesso di Costruire. Inoltre non possiamo dimenticare il Permesso di Costruire in Sanatoria e i 3 Condoni (1985, 1994, 2003) che hanno permesso la regolarizzazione degli abusi edilizi, previo pagamento di somme a titolo di oblazione, oneri e indennità risarcitorie e di sottrarsi così alle misure penali e amministrative previste dalla legislazione italiana.

È importante ricordare che l’obbligo di menzionare il titolo autorizzativo nell’atto definitivo di compravendita è stato introdotto dalla legge n. 47/1985.

Un rogito antecedente al 17/03/1985, dunque, era perfettamente valido anche se privo della menzione urbanistica.

2. LE DIFFERENZE TRA CONFORMITÀ URBANISTICA E CATASTALE

Conformità Urbanistica e Catastale sono due concetti indipendenti l’uno dall’altro. In entrambi i casi il modello di riferimento è l’effettivo stato dei luoghi dell’immobile che viene confrontato, nel primo caso, con i titoli abilitativi e nel secondo caso con la situazione catastale dichiarata. Un immobile potrebbe essere conforme dal punto di vista urbanistico e non anche da quella catastale, ma anche il contrario; potremmo trovare addirittura intere palazzine, magari abitate da diversi decenni, inesistenti sulle mappe catastali.

Anche le categorie funzionali nelle quali vengono catalogate catastalmente le unità immobiliari (abitazioni in ville, castelli, uffici, ecc) differiscono notevolmente da quelle individuate in ambito urbanistico (residenziale, commerciale, ecc).

Il Catasto ha una funzione prettamente fiscale e non è probatorio, in quanto non fornisce una prova legale di reale proprietà. L’unico sistema per accertare un abuso edilizio è verificarne la difformità rispetto alla situazione urbanistica autorizzata.

3. COME SI VERIFICA LA CONFORMITÀ EDILIZIA

Per verificare la conformità urbanistica di un immobile è necessario raffrontare lo stato dei luoghi con i vari titoli abilitativi che si sono succeduti nel corso del tempo. Non è sufficiente fare riferimento esclusivamente all’ultimo titolo autorizzativo in quanto, in passato, potrebbero essere stati eseguiti abusi edilizi successivamente non rilevati.

Questa è sicuramente la fase più complessa e rilevante: le informazioni tratte dalle pratiche edilizie presenti negli archivi comunali forniscono tutte le indicazioni necessarie per verificare la conformità urbanistica di un immobile; ciò nonostante la loro analisi potrebbe essere molto complicata. In tal senso, a prescindere dalla complessità della pratica, basti pensare che non è raro, nonostante sia depositato agli atti il certificato di fine lavori o “addirittura” il certificato di agibilità (ex abitabilità), che il comune non abbia provveduto alla verifica di quanto asseverato dal Direttore Lavori in sede di ultimazione dei lavori. Per esempio oggi, in Liguria, sono sottoposte a controlli a campione solo il 30% delle Segnalazioni Certificate per l’attestazione dell’agibilità.

La presenza del Certificato di Agibilità non è sinonimo di conformità edilizia.

Inoltre occorre che ci sia perfetta corrispondenza anche con la documentazione catastale (planimetria, categoria catastale, rendita, ecc..) relativa all’immobile oggetto di studio.

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