Relazione di conformità urbanistica o Relazione tecnica integrata
Perchè
L’acquisto di una casa è spesso l’investimento più importante della vita e attraverso la Relazione Tecnica Integrata viene certificata la completa regolarità tecnica ed amministrativa; controllare lo stato di fatto dell’immobile è fondamentale per evitare cattive sorprese.
Si pensa che il coinvolgimento di una rinomata Agenzia Immobiliare o di un notaio garantiscano un acquisto regolare. Purtroppo non è sempre così, infatti anche la legge non impone a queste figure la responsabilità sull’effettiva regolarità tecnica ed amministrativa dell’immobile.
Meglio quindi che le verifiche vengano fatte prima della promessa d’acquisto, con l’ausilio di un consulente esperto in materia edilizia.
Cos’è
La Relazione Tecnica Integrata di compravendita è uno strumento, redatto da un Architetto, Ingegnere o Geometra, attraverso il quale il venditore garantisce, in sede di rogito o donazione, la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile oggetto di compravendita o donazione.
La parte più rilevante della Relazione Tecnica Integrata riguarda la Dichiarazione del professionista delle conformità. L’esperto dovrà confermare che lo stato dei luoghi, in cui versa l’immobile, è conforme agli atti depositati presso il Comune ed il catasto.
Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità: dall’edificio completamente abusivo alle piccole modifiche interne.
Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione.
Le responsabilità
L’abuso non si trasferisce con la compravendita e resta in capo a colui che lo ha realizzato. Il venditore potrebbe trovarsi in situazioni davvero spiacevoli. Naturalmente, anche l’acquirente, di fronte ad un immobile difforme, dovrà scegliere se rifarsi, e quindi intraprendere una lunga e costosa azione legale, o abbassare la testa e sanare di tasca propria gli abusi, per poi pretendere dal venditore la restituzione della somma spesa.
La conformità urbanistica è dichiarata dal venditore, il quale può delegare un Tecnico. Il notaio non ha l’obbligo di verificare che questa dichiarazione sia veritiera. La responsabilità (civile e penale) è quindi del venditore, per questo motivo è importante affidarsi a professionisti esperti in materia urbanistica.
Prima dell’entrata in vigore della Legge 122 del 30 luglio 2010, l’acquirente subiva tutte le eventuali conseguenze delle problematiche a cui può portare un rogito. Dal 2010, il venditore che afferma dichiarazioni false al Notaio sulla conformità allo stato di fatto dell’immobile, tacendone gli abusi edilizi, incorre nel reato penale di falso in atto pubblico. In alternativa il venditore può allegare al rogito un’attestazione di conformità urbanistico catastale rilasciata da un tecnico abilitato, demandando a tale figura le responsabilità del caso.
I vantaggi per il proprietario
I vantaggi per il proprietario che sceglie di allegare al rogito un Certificato di Regolarità Urbanistica rilasciato da un tecnico abilitato sono molteplici:
- evitare i rischi connessi alla nullità dell’atto
La nullità comporta il venir meno degli effetti prodotti dal contratto, come se lo stesso non fosse mai esistito, può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e può essere rilevata d’ufficio dal giudice.
- diminuire le probabilità che il promissario acquirente possa richiedere un abbassamento del prezzo o la restituzione della caparra (in misura doppia)
Non è raro che ci si accorga di un illecito edilizio solo dopo la firma del compromesso. A quel punto per vendere senza correre rischi sarà necessario presentare una richiesta di sanatoria e che la stessa venga approvata nei tempi previsti per il rogito. Se ciò non fosse possibile, il rischio è quello di vedersi recapitare da parte del promissario acquirente una richiesta di abbassamento del prezzo di vendita o, nella peggiore delle ipotesi, una richiesta di restituzione della caparra versata al momento della firma del preliminare, in misura doppia.
- evitare responsabilità penali
Nel caso di difformità tra stato di fatto e di progetto di un immobile, la responsabilità per le violazioni della normativa urbanistica, coinvolge il titolare del permesso a costruire, il committente, il costruttore, il direttore dei lavori e il progettista.
- ridurre i tempi per la l’atto definitivo di compravendita
La Relazione di Regolarità Urbanistica, per esempio, consente al promissario acquirente di velocizzare le pratiche per l’approvazione, da parte dell’istituto di credito, del finanziamento richiesto, o al proprietario di dover svolgere accessi agli atti presso il Comune o gli archivi catastali, finalizzati al reperimento della documentazione necessaria ad attestarne la conformità edilizia, nel caso ne avesse le capacità.
Prima della firma del contratto preliminare consigliamo di verificare sempre la regolarità catastale ed urbanistica dell’immobile oggetto della compravendita.
Se hai bisogno di ulteriori informazioni Contattaci, oppure utilizza l’apposito spazio sottostante.
7 Comments
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Buonasera, il perito di una banca presso la quale ho richiesto il mutuo chiede alla proprietà tutte le tavole di progetto originali e successive variazioni, oltre a copie dei titoli edilizi e tutta documentazione legittimante la costruzione per verificare lui stesso la conformità.
La proprietà (costruttore) ha invece fornito la dichiarazione di conformità urbanistica rilasciata da un tecnico qualificato, insistendo nel non ritenere neessaria l’esibizione della documentazione sopracitata, che dovrebbe appositamente recuperare richiedendo un accesso agli atti.
Io come aquirente posso accontentarmi della dichiarazione di conformità o mi sto assumendo un rischio che potrebbe palesarsi in futuro in caso di vendita o ristrutturazione dell’immobile?
Buonasera Mario,
la rispondenza rispetto al progetto autorizzato è quasi sempre indicata anche nei Certificati di Abitabilità risalenti agli anni ’60 e a volte anche prima. Questo non significa che l’immobile in vendita sia oggi conforme dal punto di vista urbanistico e catastale: potrebbe essere stato modificato nel tempo, oppure la dichiarazione di rispondenza potrebbe essere stata emessa per convenienza o nonostante irregolarità non viste. Ciò detto, il perito in questione dovrebbe procurarsi autonomamente la documentazione necessaria, accedendo agli atti presenti negli archivi comunali.
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Agenzia immobiliare e geometra che firma la conformità non ha alcuna responsabilità ?
la dichiarazione di falso cade in prescrizione?
saluti e grazie mille
Buongiorno Lulu,
la Conformità Urbanistica e Catastale, dal punto di vista tecnico, può essere asseverata solo da un professionista iscritto ad un albo di Area Tecnica (Architetto, Geometra, ecc..).
Ai sensi dell’art. 134 del D.P.R. 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia”, in caso di difformità edilizie che comportino rilievo dal punto di vista urbanistico-edilizio, il Comune deve essere subito informato, pena il venir meno la tutela giudiziaria civilistica per i vizi e le difformità.
Il T.U.E. ammette quindi la possibilità di ottenere il risarcimento del danno dal venditore in caso di vizi di carattere urbanistico-edilizio; quest’ultimo, in presenza di una certificazione di conformità urbanistica rilasciata da un tecnico abilitato potrà, a sua volta, chiamare in causa il professionista.
L’illecito amministrativo non si prescrive mai, anche nel caso in cui siano decorsi i termini di prescrizione del reato edilizio. Il reato di abuso edilizio, invece, – punito con arresto o ammenda – si prescrive, a partire dal compimento dell’illecito: in 4 anni o, in caso ci sia stato un atto interruttivo come, ad esempio, il decreto di citazione a giudizio, in 5 anni (cosiddetta prescrizione ordinaria).
Se c’è la relazione tecnica integrata la responsabilità civile derivante da non conformità scoperte dopo il rogito, di chi è?( es. PER DECADENZA DIRITTO AD AGEVOLAZIONI COME 110 %?)
Buongiorno Antonio, attraverso la firma sulla Relazione Tecnica Integrata, il tecnico si assume tutte le responsabilità (civili e penali), sotto il profilo dell’esame tecnico, della regolarità edilizia dell’immobile. Qualsiasi eventuale futuro contenzioso che verta sugli aspetti urbanistico edilizi dell’immobile certificato chiamerà in causa il professionista. È buona norma verificare sempre che il tecnico abilitato sia regolarmente iscritto al proprio Albo Professionale e che sia in possesso di idonea polizza assicurativa a copertura di eventuali danni patrimoniali.