STATO LEGITTIMO DEGLI IMMOBILI

La definizione di stato legittimo degli immobili è stata introdotta nel Testo Unico dell’Edilizia (comma 1-bis dell’articolo 9-bis) dal comma 1 dell’articolo 10 del decreto legge n. 76 del 16 luglio 2020 (decreto semplificazioni); il principale obiettivo del legislatore è stato quello di fissare delle regole, di “facile” interpretazione, in grado di determinare una situazione di conformità che possieda anche un valore giuridico.

DEFINIZIONE DI STATO LEGITTIMO DEGLI IMMOBILI

L’inserimento della definizione di stato legittimo degli immobili all’interno del Testo Unico in materia edilizia costituisce una vera e propria novità. La definizione è riportata al comma 1-bis dell’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001 e così recita:

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo inter-vento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali ti-toli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

L’attestazione di stato legittimo è il documento al quale l’ordinamento riconosce la funzione di attestazione dello stato legittimo edilizio e urbanistico dell’immobile e facilita i trasferimenti immobiliari in caso di incertezze circa la regolarità del bene negoziato.

A COSA SERVE LO STATO LEGITTIMO DEGLI IMMOBILI

L’attestazione di stato legittimo serve, in primo luogo, per documentare la conformità di un immobile rispetto al titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione ed agli eventuali titoli successivi, ovvero per attestarla nonostante la presenza di irregolarità riconducibili alla definizione di “tolleranze costruttive” ai sensi dell’articolo 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia.

Inoltre consente di determinare lo stato legittimo anche per gli immobili risalenti nel tempo, realizzati in un’epoca nella quale non era ancora obbligatorio acquisire l’autorizzazione edilizia:

• per gli immobili realizzati prima del 1942
• per gli immobili realizzati dal 1942 al 1967 all’interno dei centri abitati

salvo eventuali diverse previsioni contenute negli strumenti urbanistici adottati da qualche previdente amministrazione.

Novità quest’ultima non di poco conto: per alienare un immobile “ante ’67” è sempre stato sufficiente inserire nel rogito, al capitolo relativa allo stato urbanistico del bene, l’opportuna dicitura volta a giustificare l’assenza della licenza edilizia, mentre oggi, il venditore è in grado di attestare anche la dichiarazione di rito finale: “nelle unità immobiliari vendute non sono intervenute altre opere che avrebbero dovuto essere assentite con autorizzazioni, licenza…“

STATO LEGITTIMO E SUPERBONUS 110%

La lettera b) del comma 1 dell’articolo 33 del DL 77/2021 ha sostituito il comma 13-ter dell’articolo 119 del DL 34/2020; esclude la possibilità di allegare la dichiarazione dello stato legittimo alla pratica edilizia di superbonus (alla CILAS), e con essa, la possibilità che l’intervento di efficientamento energetico possa, apparentemente, “arenarsi” per vizi dell’immobile di carattere urbanistico edilizio. Inoltre, riporta l’elenco degli unici casi in cui decade il beneficio fiscale:

• mancata presentazione della CILA
• interventi realizzati in difformità dalla CILA
• assenza dell’attestazione degli estremi del titolo abilitativo o della dicitura “ante 1967”
• non corrispondenza al vero delle attestazioni

Fin qui tutto chiaro; merita ora un approfondimento quanto introdotto dall’ultimo periodo dello stesso comma 1:

..resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

Questa definizione non aggiunge niente di nuovo, ma ricorda che la CILAS non sana alcun abuso edilizio e che l’amministrazione può verificare in qualunque momento la regolarità urbanistica dell’immobile oggetto di intervento, senza limitazioni. È lo stesso articolo 9-bis del Testo Unico dell’Edilizia che, al comma 1, lo sancisce:

Ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi previsti dal presente testo unico, le amministrazioni sono tenute ad acquisire d’ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull’autenticità di tali documenti, informazioni e dati.

Ci si potrebbe quindi ritrovare nella paradossale situazione di godere di un beneficio fiscale generato da un intervento edilizio sul quale potrebbe essere emessa un’ordinanza di demolizione.

LA DICHIARAZIONE DI STATO LEGITTIMO È OBBLIGATORIA?

L’allegazione agli atti di compravendita immobiliare del certificato di stato legittimo è del tutto facoltativa e viene introdotta al fine di rendere le contrattazioni immobiliari più rapide e sicure.

Di seguito, al riguardo, il testo completo del comma 3 dell’art. 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia:

Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

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